Риэлторы: На Сахалине выгоднее всего покупать частные дома

Сахалинская область продолжает уверенно удерживать 3-е место в России по цене за квадратный метр жилья после Москвы и Санкт-Петербурга. Впрочем, дома и квартиры на островах неуклонно дорожают уже последнюю четверть века, а недавно еще и ЦБ поднял ставку рефинансирования, а значит, ипотека стала еще дороже. Что же делать в этой непростой ситуации жителям Сахалина и Курильских островов? Sakh.online выяснил, что происходит на рынке недвижимости и что будет с ним в ближайшем будущем.

Как рассказали в риэлторской компании «Приоритет», новостройки на Сахалине с начала года подорожали на 5-10 тысяч рублей за квадратный метр, что составляет 2-4 процента. Новые «однушки» в 40 «квадратов» уходят в областном центре в среднем за 9 миллионов рублей, то есть 225 тысяч за квадратный метр.

– Этому есть три основных причины. Во-первых, на 20-30% подорожала доставка морем стройматериалов. Свои на Сахалине только песок и щебень, все остальное привозят. Во-вторых, увеличили МРОТ, значит. автоматически увеличилась сумма налоговых отчислений и заработная плата. Все это закладывается в стоимость квартир. А в-третьих, наши крупнейшие федеральные банки объявили о так называемом субсидировании с января 2024 года. То есть если банк выдавал льготную ипотеку, то застройщики обязаны были платить ему определенную сумму. Благодаря этому цена на новостройки сразу же подскочила, и все затраты в итоге легли на плечи клиентов. Затем банки от этой идеи отказались, но застройщики, уже подняв цены, так их и не опустили, – рассказал руководитель компании «Приоритет» Денис Герасимов. 

Что касается вторичного жилья, то оно тоже как минимум не подешевело. Центробанк поднял ставку рефинансирования до 16% и снижать ее пока не собирается, а это значит, что ипотека тоже стала дороже. Если человек, к примеру, возьмет кредит 6 миллионов рублей на 20 лет под 16% годовых, то в итоге банку он отдаст 20 миллионов. Переплата составляет 14 миллионов рублей, а ежемесячный платеж 83 тысячи рублей. В целом по Сахалину на рынке вторичного жилья сейчас наблюдается затишье, сделок совершают ничтожно мало.      

Получается, что на первичном рынке очень высокие цены на сами квартиры, потому что застройщик закладывает массу собственных затрат и не забывает о марже, а на вторичном приходится сильно переплачивать банку за нельготную ипотеку. Что же делать? 

Сахалинские специалисты в области недвижимости считают, что в этих условиях выгоднее всего взять «Дальневосточную ипотеку» под 2% на ИЖС.  Например, строительство частного дома из газоблока обойдется покупателю в 65-75 тысяч рублей за квадратный метр, что раза в три дешевле, чем «квадрат» в квартире новостройки. Плюс у человека будет свой участок, земля в собственности. Южно-Сахалинск и Корсаков стремятся объединиться в единую агломерацию, и земельных участков между этими городами пока еще много.  Конечно, цены на частные дома тоже растут из-за общей инфляции, но не так быстро – положительно для кармана покупателя сказывается существующая конкуренция между застройщиками индивидуального жилья. 

Кроме того, ИЖС стало безопаснее, потому что с 1 апреля Сбербанк ввел траншевую ипотеку. Если раньше человек получал несколько миллионов в банке, отдавал всю сумму недобросовестному застройщику, а тот, в свою очередь, мог с ними благополучно исчезнуть, то сейчас такая ситуация невозможна. Через мобильное приложение можно фиксировать все этапы стройки и отдавать деньги частями.  Например, первый транш 10% за строительство фундамента, затем еще 25% и 35%, и, наконец, последние 30% по завершении строительства.  Причем деньги на следующий этап банк застройщику просто не выдаст, пока не будет сделан предыдущий. Поэтому эксперты предрекают на Сахалине летом этого года взрывной спрос на самостоятельное строительство с подрядчиками.

Если же ориентироваться на тенденции в целом по стране, то Центробанк обещает к лету понизить ставку рефинансирования. Снижение непременно разогреет вторичный рынок. По цепной реакции рост цен должен замедлиться и на рынке новостроек. Хотя заставить застройщиков отказаться от сверхприбылей невозможно, во многом это вопрос регулирования со стороны государства.

Кроме того, в Сахалинской области довольно много льготных видов ипотеки – семейная, дальневосточная, арктическая ипотека – они остаются как минимум до 2030 года. Есть мнение, что «Дальневосточную ипотеку» распространят не только на молодые семьи, но и другие категории граждан. Такой шаг способен существенно расшевелить притихший рынок.