Что происходит с ценами на жильё?

Цены.

Действительность соткана из парадоксов. Движение — это жизнь, а живут в недвижимости. И в неё же вкладывают деньги, ведь это крыша над головой, крепость, свобода и комфорт. Покупка жилья — инвестиции в будущее. Поэтому важно разобраться, что происходит сейчас с его стоимостью на рынке Сахалинской области в свете нынешней сложной экономической ситуации.

Если сравнивать первые полугодия 2022 и 2023 годов, то, согласно данным Ассоциации «Гильдии Риэлторов Сахалина», цена предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья областного центра стала ниже, а на первичном рынке, наоборот, выросла.

Средняя цена предложения во втором квартале 2023 года на первичном рынке Южно-Сахалинска составила 171 тысячу рублей за квадратный метр. На вторичном — почти 161 тысячу рублей. Максимум в этом сегменте — 233,5 тысячи рублей.

По данным Росстата, средняя цена квадратного метра жилья на первичном рынке в регионе выросла почти на 12 процентов — со 136 тысяч рублей во втором квартале 2022 года до 152 тысяч рублей во втором квартале 2023-го. А стоимость «квадрата» на вторичном рынке, наоборот, упала со 141 тысячи рублей во втором квартале 2022-го до почти 137 ты-сяч рублей в третьем квартале того же года. Более свежих данных нет.

Причины высокой стоимости.

Мы попросили министра строительства Сахалинской области Алексея Колеватых прокомментировать ситуацию.

— На территории Сахалинской области на конечную стоимость жилья влияют: короткий строительный сезон, сейсмические условия, слабо развитая коммунальная инфраструктура. Также в текущем году особое воздействие оказало увеличение затрат на строительные материалы в связи со сложной экономической ситуацией в стране, — отметил Колеватых.

По мнению руководителя одной известной сахалинской строительной компании Андрея Залпина, стоимость материалов из единых расценок, заложенных в смете строительства, не отвечает их реальной рыночной цене.

— Поэтому приходится закрывать разницу за счёт внутренних ресурсов и прибыли, что может привести к недостроенным объектам и банкротству строительных фирм. Чтобы избежать подобной ошибки, данные в профильные региональные и федеральные центры ценообразования должны подавать организации, проектирующие объекты, — отметил Залпин.

Ещё одним негативным моментом, по мнению почётного строителя Сахалинской области, является «дефицит специалистов в условиях ухудшения демографического положения в России и уменьшения притока трудовых мигрантов. В итоге предприятия начинают переманивать друг у друга кадры высокими зарплатами, что также приводит к удорожанию квадратных метров, и строители часто работают в убыток».

Что делается?

В правительстве региона справедливо замечают, что только увеличение объёмов жилищного строительства в области способствует стабилизации стоимости одного квадратного метра.

Уже два года подряд Сахалинская область сдаёт рекордные объёмы жилья — 500 тысяч «квадратов» ежегодно — более 1 квадратного метра на человека. Южно-Сахалинск второй год входит в первую десятку городов России по объёму вводимого жилья на душу населения.

Сейчас на рынке недвижимости в Сахалинской области продаются более двух тысяч квартир.

Кроме того, ведётся работа по обеспечению инженерной инфраструктурой земельных участков, предназначенных под жилищное строительство. Поддержку оказывают ДОМ.РФ и «Росводоканал». Данный механизм позволяет исключить из стоимости квадратного метра затраты на инженерную инфраструктуру.

В целях увеличения предложений на рынке жилья за счёт запуска новых проектов жилищного строительства ведётся работа по привлечению в регион новых застройщиков из других регионов. Правда, по мнению некоторых местных строителей это увеличивает конкуренцию за рабочие руки и повышает стоимость жилья.

Снизить цену квадратного метра должно и производство в области строительных материалов. С этой целью сейчас идут инженерные изыскания по возведению цементного завода в Смирныховском районе. Также ведутся переговоры с китайскими партнёрами о создании домостроительного комбината.

Правительство региона приобретает новое жильё и бесплатно переселяет туда граждан из аварийного жилого фонда и предоставляет арендное жильё специалистам. Эти меры также снижают спрос и цены на рынке недвижимости.

Как нам рассказали в одной из строительных компаний, они стимулируют продажи предоставлением беспроцентной рассрочки, индивидуальными скидками, а также программой «трейд-ин» (обмен старой квартиры на новое жильё).

А что с ипотекой?

По информации сахалинской компании-застройщика, 95 процентов покупателей пользуются ипотечными продуктами. По данным риэлторов, порядка — 60–70 процентов, а 25–30 процентов приобретают квадратные метры c привлечением жилищных субсидий и сертификатов.

Действуют региональные и федеральные меры поддержки, такие как: льготные ипотеки, материнский капитал, подъёмные молодым специалистам, меры поддержки многодетным семьям, особым категориям граждан. Несколько тысяч семей получили кредит по ставке до двух процентов годовых.

По данным сахалинского управления ЦБ РФ, в целом количество и сумма выданных ипотечных кредитов в Сахалинской области выросли более чем на 50 процентов по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. За январь–июнь 2023 года сахалинцы и курильчане оформили почти три тысячи ипотечных кредитов в общем на 13,4 миллиарда рублей.

До последнего повышения ключевой ставки ЦБ до 12 процентов средняя стоимость ипотеки на островах составляла менее семи процентов. Средний период выплаты увеличился на год и достиг 22 лет.

По Сахалинской области в общем объёме ипотечного портфеля просроченная задолженность традиционно находится на низком уровне и составляет лишь 0,3 процента на июнь 2023 года.

Для обеспечения стабильной работы финансовой системы ЦБ повысил требования к капиталу банков, стимулирующие их ограничивать рискованное кредитование. По прогнозам экспертов, стоимость рыночной ипотеки вырастет от 12 до 18 процентов.

Прогнозы и рекомендации от специалистов рынка.

Опрошенные нами застройщики ожидают роста стоимости квадратного метра и советуют обратиться к квалифицированным специалистам для подбора самой оптимальной ипотечной программы. Они готовы бесплатно оказывать такие услуги, как подача заявки на ипотеку, консультация, подбор квартиры в своих жилищных комплексах.

— Если отбросить влияние инфляции, то можно ожидать, что цены будут относительно стабильными: удорожание жилья в результате применения более качественных материалов и улучшенных более просторных планировок может быть компенсировано повышением эффективности строительства, — полагает президент Ассоциации «Гильдия Риэлторов Сахалина» Юлия Гулай.

Она рекомендует умерить аппетиты покупателям: нужно чётко рассчитывать силы при выборе жилья по своему бюджету, не брать непосильную ипотеку, особенно если есть риск потерять источник дохода по экономическим причинам или из-за ухудшения здоровья. Если дела пойдут хорошо, то можно потом улучшить условия.

Другие риэлторы говорят, что подобный совет можно отнести и к продавцам, которые необоснованно завышают стоимость жилья, ориентируются не на реальную покупательную способность населения и рыночную стоимость недвижимости, а на собственные завышенные ожидания. По их мнению, нужно обращаться по этим вопросам к специалистам, которые знакомы с реальным ценообразованием, а не импульсивно реагировать на изменения курсов валют, инфляцию и непрофессиональные мнения людей, не являющихся экспертами. Паника — плохой помощник в серьёзных вопросах.

— Количество предложений на рынке превосходит спрос. Популярностью пользуются квартиры улучшенной планировки в современных домах не ранее 2000 года постройки и индивидуальные жилые дома в черте города и близлежащего пригорода, — отметила Юлия Гулай. — Типичная семья покупает двухкомнатную квартиру размером от 30 до 60 квадратных метров. Для людей важно наличие рядом необходимой инфраструктуры для жизни, а также экология.