Как изменится семейная ипотека с 1 ноября: в России обсуждают дифференциацию ставок

Эта программа стала лидером на рынке жилищного кредитования. Так, по данным на август 2025 года, именно на семейную ипотеку пришлось 68,5% всех выданных Сбером ипотечных кредитов.

Доминирование программы связано с несколькими факторами: общим ростом рыночных ипотечных ставок, корректировкой условий самой семейной ипотеки, а также завершением другой льготной программы — «Господдержка 2020».

С 2018 года семейная ипотека предназначалась для семей, в которых с 2018-го по 2022 год родился второй или последующие дети. А с июля 2021-го ее условия расширили, распространив меру поддержки на семьи с одним ребенком в возрасте до 7 лет. На протяжении всего этого времени ключевым преимуществом была фиксированная ставка 6%.

Сейчас Минфин РФ изучает новую модель, согласно которой фиксированную единую ставку могут заменить дифференцированной. Причем уже совсем скоро — после 1 ноября.

Согласно одному из обсуждаемых вариантов, семьи с одним ребенком смогут взять ипотеку по ставке 12%, с двумя — по ставке 6%, и 4% — если в семье трое и более детей. Эксперты прогнозируют, что с введением этих изменений многие семьи могут лишиться доступа к льготному финансированию.

Потенциальные последствия

Данные последней переписи населения показывают, что в России 55% семей воспитывают одного ребенка, 33% — двух, а 12% — трех и более детей. Всего в стране насчитывается 11,6 млн семей с ребенком до 7 лет. Из них около 4 млн семей с одним ребенком (34%) отвечают условиям семейной ипотеки. И если льготная ставка для них возрастет, около 2,8 млн семей (за вычетом 1,2 млн уже получивших ипотеку) могут потерять возможность оформить кредит на выгодных условиях.

Согласно статистике, в 2025 году средний ежемесячный платеж по программе составляет 31,4 тысячи рублей. И если ставка для семей с одним ребенком вырастет до 12%, их медианный платеж увеличится на 38% — до 43,5 тысячи рублей в месяц.

Это повышение неизбежно приведет к росту числа отказов в выдаче ипотеки. Ключевым критерием здесь является так называемый показатель долговой нагрузки (ПДН) — процент дохода, уходящий на погашение кредитов. Если ПДН превышает 80%, банк, скорее всего, отклонит заявку. Анализ данных Сбера показывает, что около 20% нынешних заемщиков, получивших кредит под 6%, при ставке в 12% превысили бы этот порог. А если учитывать, что половина из них — семьи с одним ребенком, то 11% семей лишились бы возможности получить кредит.

Неоднозначный плюс

Для семей с тремя и более детьми, напротив, обсуждается снижение ставки до 4%. В этом случае их медианный платеж уменьшится на 28,6% — с 31,4 тысячи до 22,4 тысячи рублей. Это может открыть доступ к программе для дополнительных 7% новых заемщиков. Однако, если принимать во внимание небольшую долю многодетных семей, общий эффект будет ограничен — всего 0,8% от общего числа получателей ипотеки в 2025 году получили бы такую ставку.

Конкуренция

По прогнозам, в 2026 году ожидается снижение ключевой ставки до уровня 12-13%, что сравнимо с предполагаемой ставкой по льготной ипотеке для семей с одним ребенком. А к концу следующего года предполагается снижение ключевой ставки ниже 10%.

Таким образом, семьи, взявшие семейную ипотеку под 12%, могут оказаться в проигрыше, если ставка обычной ипотеки станет ниже льготной. Это также ставит под угрозу еще одну цель программы — поддержку строительной отрасли. Так, если льготная ипотека не будет выгоднее рыночной, многие семьи предпочтут брать стандартные кредиты на вторичное жилье, которое часто дешевле. Да и выбор на вторичном рынке больше. Статистика уже показывает, что снижение объемов выдачи семейной ипотеки сопровождается ростом обычного ипотечного кредитования.

Что в итоге?

Внедрение дифференцированных ставок может привести к сокращению числа заемщиков, особенно среди тех, кто не уложится в ограничение по ПДН. Общая доступность программы из-за этого фактора может снизиться на 10%. При этом части семей придется рассматривать более бюджетные варианты жилья, часто — меньшей площади, что не всегда оптимально для комфортной жизни с детьми. На фоне снижения ключевой ставки все более конкурентоспособным будет становиться вторичный рынок, куда может перетечь значительная часть спроса.

При этом работа Минфина над дифференциацией ставок по семейной ипотеке продолжается, утвержденных параметров еще нет. И пока невозможно сказать, как и когда именно изменятся параметры семейной ипотеки.

Роман Анкудинов.