Риэлторы: «закон о подтоплениях» утопил треть сахалинских земель под строительство домов

Недавний круглый стол о проблемах рынка недвижимости и строительства на Сахалине, организованный агентством «Ключ к недвижимости», то и дело возвращался к одному слову — «подтопление». За одним столом собрались банкиры, представители Росреестра и министерства, застройщики, оценщики, кадастровые инженеры и риелторы. Координатором выступила общероссийская общественная организация «Опора России».

Недавно вступивший в силу закон о зонах подтопления участники назвали самой острой проблемой частного строительства: он ударил и по застройщикам, и по банкам, и по тем, кто уже купил землю под дом.

Докажи, что выстоишь в «большой воде»

С 4 августа 2026 года в России действует закон, который запрещает капитальное строительство в зонах затопления и подтопления. Зарегистрировать такой уже построенный тоже станет невозможно.

Мера, скорее всего, вызвана последними расходами государства гражданам, пострадавшим в наводнениях в Дагестане, Оренбургской области и др. Теперь, чтобы строить свой дом, гражданин должен доказать, что сможет спасти свое жилье и противостоять стихии. В противном случае по приходу большой воды никакой госкомпенсации ему не положено.

На Сахалине под ограничения по закону попали десятки тысяч участков — включая те, где люди уже живут или только собирались строиться. Единственное исключение — сооружения инженерной защиты: дамбы, берегоукрепления и подсыпка территории. Закон запрещает строительство любых объектов в зоне — без исключений. И это тянет за собой цепочку проблем: даже если дом уже построен, к нему могут не провести газ. Есть и другие странные ситуации, когда люди подавали в муниципальные органы власти уведомления о начале строительства, получали одобрение, построили дом — а сейчас им говорят, что строить было нельзя… 

По данным сервиса проверки земельных участков, на Сахалине 36 135 участков полностью или частично находятся в этих зонах. Причем 28 252 из них попали в ограничения практически целиком — зона накрывает 95% их площади. Больше всего таких земель в районе Лугового, Анивском и Поронайском районах. Из этого числа 23 518 участков сейчас пустуют — на них нет зданий, но были предназначены под ИЖС, садоводство и личное подсобное хозяйство.

Фактически люди, купившие землю до вступления закона в силу, оказались в подвешенном состоянии: строить нельзя, а продать или использовать участок по назначению не получается. Сейчас в регионе три многоквартирных дома на 295 квартир расположены на участках в запретных зонах. И пока их судьба остается под вопросом. Из оборота региона, по разным оценкам и в разных районах, выпало от трети до 90% земельных участков. Как следствие — кратно подорожают пригодные земли.

Анивский прецедент

Представитель Росреестра Наталья Лукашевич отметила, что новая проблема с «мокрыми» участками напрямую отобразилась на процессе регистрации недвижимости. По словам спикера, закон «создал огромную проблему»: стройка застопорилась по всей стране — слишком много объектов оказалось в зонах подтопления. Пока регулятор собирает статистику по приостановке сделок.

Кадастровый инженер Анна Милославская пересказала обсуждение на недавнем съезде кадастровых инженеров: «все в шоке», пострадали регионы по всей стране. Эксперты собираются предложить регулятору разрешить строить в зоне подтопления тому, кто застрахует дом и возьмет риски на себя.  

Руководитель комитета по строительству недвижимости «Опоры России» Михаил Кулаков поставил вопрос шире. Исторически все населенные пункты стояли у рек — вокруг рек выросли большие города. «Взять и ограничить стройку — значит расписаться в бессилии», — сказал общественник. По сути, государство признает, что у него нет денег защитить территории, которые уже поставлены на кадастровый учет. Например, Анива почти полностью оказалась в зоне подтопления.

Путь для рискованных

Пока государственного решения нет, рынок ищет свои. Руководитель агентства недвижимости «Прайд Продаж» Заррина Решетникова рассказала о способе, который сейчас проверяют на практике: в Росреестре заказывают перечень зон подтопления по метражу, затем отсыпают площадку под пятно застройки выше уровня зоны, приглашают геодезиста и вносят корректировку.

«Теоретически схема должна работать, — сказала она. — Но как это будет в реальности, мы проверим».

Другой участник КТО описал более формальный путь, когда зону подтопления устанавливает и снимает территориальное управление Росрыболовства. По его прочтению закона, если построить инженерное сооружение или поднять участок, провести обследование со специалистом и направить уведомление, зону обязаны снять. Но и этот путь довольно зыбок. Во-первых, могут отказать. Во-вторых, потребовать вывести из зоны целое пятно, а не отдельно взятый участок. 

Пока покупатель недвижимости в силах только перестраховаться: заранее заказать градостроительный план участка и расширенную выписку по участку, где видны все зоны — подтопления, коммуникаций и др. В рамках цифровизации ИЖС в правительстве на карты местности уже добавили слой с зонами зон затопления и подтопления.

«Российская газета» сообщила, что в Минстрое РФ уже признали белые пятна в законе и готовят поправки.