Эксперт сообщил, что строительство дома на Сахалине обойдется в 13-15 млн рублей
Стоимость складывается из применения стройматериалов нормального качества, покупки земли с целевым назначением, а не абы для чего, привлечения профессиональных оценщиков. Тем, кто до сих пор думает, что как-то выкрутится и возведет жилье вдвое дешевле, эта ошибка обходится слишком дорого.
«Если у человека нет грубо 13,5–15 миллионов, к вопросу о строительстве дома можно даже не подходить», — рассказал руководитель агентства «Статус Недвижимости» Семен Зайка на недавнем круглом столе о проблемах рынка недвижимости и строительства на Сахалине, который организовало агентство «Ключ к недвижимости». При участии общественной организации «Опора России» к столу вышли банкиры, регистраторы Росреестра, застройщики, оценщики, кадастровые инженеры и риелторы.
Расчет эксперт привел простой: дом на 100 квадратных метров стоит минимум 110 тысяч рублей за метр, даже без чистовой отделки, но с электричеством и теплым полом (в многоквартирном доме — до 150 тысяч), плюс стоимость самого участка. Стоит учесть непредвиденные расходы, например, на отсыпку дороги, установку шлагбаума и проч.
«А люди приходят и спрашивают, можно ли посмотреть участок, не располагая даже суммой первоначального взноса», — дополнил Зайка.
«В голове у всех одна мысль — застройщики цену поднимают: я могу за 6, а он мне предлагает 12», — сообщил руководитель.
Нет первоначального взноса — нет работы
Руководитель агентства недвижимости «Прайд Продаж» Заррина Решетникова сообщила, застройщики часто предлагают клиентам построить дом без первоначального взноса.
«Реклама «работаем без первоначального взноса» — это заявление, что ты «тот человек, который обманывает государство», — добавила она. Небольшие строительные компании, как показали последние годы на Сахалине, не в состоянии принять на себя такую финансовую ответственность, поэтому банки, кредитуя физлиц, теперь требуют подтвердить сумму внесенного взноса не распиской, как было раньше, а наличием денег на счете застройщика. О демпинге Решетникова говорила как человек, бывающий на стройках: она знает, за счет чего дом стоит дешевле, — недоутеплили, тонкая арматура и т. д., исполнитель экономит на качестве. Отсюда средняя стоимость частного дома по рынку — 13-15 млн рублей. Она вполне оправданна и со временем вырастет еще.
К 2027 году застройщикам, по словам Решетниковой, понадобится полный проект дома (разделы АР (Архитектурные решения) и КР (Конструктивные решения). Сейчас достаточно несколько профессиональных оценок по цене от 2,5 до 12 тысяч рублей за каждую. Проект будет в разы дороже. Но он подразумевает профессиональный подход и наличие всех компетенций у исполнителей.
«Требование уже „спущено“ на уровне федерации ИЖС, банки пока не объявили срок», — акцентировала эксперт.
На «авось» не стоит
По словам руководителя компании «Лидер» Владимира Яненко, подрядчики сами назначают цену за квадратный метр. Так быть не должно, иначе много путаницы в суммах, из ниоткуда возникает разница между проектом и реальной стоимостью, начинаются проблемы с банками, которые выдали кредит, например, в 9 млн рублей, а на бумаге показали 6. Куда ушла разница? — Выходит, в карман клиента…
Ориентиры сейчас такие. Квадратный метр по ИЖС под черновую отделку обойдется в 80 тысяч рублей, под white box (формат предчистовой отделки квартиры в новостройке) — 95 тысяч, под чистовую — 105 тысяч.
На этом проблемы не заканчиваются. «Раньше для строительства подходил участок с видом разрешенного использования „ведение садоводства“, сейчас — только ИЖС. Так, в июне–августе клиенты внесли материнский капитал как первоначальный взнос, а теперь из фонда приходят отказы», — рассказал Яненко. Мелкие застройщики надеются, что самострой все равно узаконят. Но эксперты непреклонны: в ближайшие 10 лет — нет, пока не переработают законодательство и не придумают механизмы защиты гражданина, рынок будет работать по жестким правилам.