Цена квадрата

Несмотря на любые кризисы, человеку нужно что-то есть, во что-то одеваться и где-то жить. Из этих трех вещей труднее всего на Сахалине обстоит дело с последней

Наш собеседник – Боку Тен Дори, эксперт по продаже недвижимости. С ним мы разговариваем о состоянии рынка жилья.

– Как вы оцениваете жилищный рынок, есть ли рост или стагнация?

– Если говорить о вторичном рынке, то сегодня цены не растут, держатся практически на одном уровне. Тем не менее продавцы вынуждены понемножку опускать цены, потому что квартиры продаются плохо.

Продавец, который действительно хочет продать свою недвижимость, готов торговаться, и в результате продажная цена отличается от первоначально заявленной. В среднем скидка по торгу сегодня составляет около 3 процентов.

А если рассматривать первичный рынок жилья, новостройки, то строительные компании обозначают свою цену квадратного метра и, как правило, не торгуются. Но, опять же, если клиент хочет приобрести сразу несколько квартир, то есть возможность договориться с руководителем компании о скидке.

В целом продаж сегодня стало меньше. Недостаток предложения в Южно-Сахалинске ощущается только на рынке элитной недвижимости.

– Что подразумевается под элитным жильем?

– В понимании нашем, сахалинском, это в основном многоэтажные монолитные дома, которые огорожены, имеют свою парковку, внутреннюю площадку. Вокруг этого дома гораздо лучший микроклимат, нежели в других местах.

Желающих купить такое жилье сейчас гораздо больше, чем желающих продать. Например, в первом комплексе «Грин-палас», построенном на Емельянова, квартиры практически не продаются: люди почувствовали комфорт проживания. И если какая-то жилплощадь освобождается, то цена на нее – космическая.

А вот если брать многочисленные двухэтажки и трехэтажки – те, что строят в Дальнем и других районах, – то качество жилья там не самое высокое, и, естественно, очень много квартир продается. Люди получают квартиры в рамках переселения из ветхого жилья, по молодежной программе и видят, что там не очень комфортно жить. Поэтому по возможности пытаются избавиться от этой недвижимости, добавить немного денег и купить в другом месте.

– Если дом построен плохо, его можно отремонтировать, исправить?

– Исправить, наверное, все можно, но это большие затраты. Если на стадии проектирования допущены ошибки по вентиляции или шумозащите, то нужно переделывать всю вентиляцию, утеплять дом снаружи – тогда, может быть, исчезнет плесень и станет комфортнее.

Хотя можно вспомнить быстровозводимые канадские блок-модули, БКМ, которые строились в Большой Елани, в микрорайонах 13 и 13а. Жилье малобюджетное, возводилось быстро: сэндвич-панели, наполнение – минвата, и все. В Канаде это временные квартиры для рабочих-вахтовиков, а у нас их получали люди, пострадавшие от землетрясения в Нефтегорске.

Поначалу люди были недовольны качеством этого жилья и возмущались, но со временем каждый что-то под себя пристраивал, переделывал, ремонтировал. Многие присваивали себе, законно или незаконно, небольшие участочки земли возле дома, и им стало комфортно. И вот сейчас прошло уже больше 20 лет, а эти дома стоят. У меня есть друзья, которые живут в БКМ с участком на три сотки и довольны.

Так и дома эконом-класса в Дальнем. Там построен большой микрорайон со своей инфраструктурой. Может быть, со временем станет лучше. Люди вживаются, что-то сами доделывают, и в итоге становится неплохо.

– Можно ли сделать прогноз о дальнейшем развитии рынка?

– Кризис внес свои коррективы, и когда все опять встанет на свои места – прогнозировать сложно. Надеялись на улучшение после 2015 года, но мне кажется, что 2016 год еще тяжелее. И все же кризис не будет длиться вечно.

Когда происходит скачок курса валют, цены на жилье поднимаются быстро, а возвращаются назад уже очень медленно. Зимой 2014/15 года квартиры подорожали примерно на 30 процентов. Сейчас цены потихонечку падают и, я полагаю, постепенно придут к тому уровню, который был до конца 2014 года.

Например, двухкомнатные квартиры старой планировки на тот момент стоили примерно 3,6–3,8 млн рублей. Потом они стали по 4,5 млн, а сейчас мы опять подошли где-то к 4 млн рублей.

Думаю, сильно заметными эти изменения не будут, но каждый продавец торгуется, и поэтому в принципе можно сбить цену. Реальная продажная цена сильно отличается от той, которая написана в газетном объявлении. Везде торг уместен, хотя не каждый продавец понимает это.

– Кроме элитного жилья, на что у нас самый большой спрос?

– Охотнее всего покупают всегда то, что подешевле. Хорошо продаются 1–2-комнатные квартиры старой и новой планировки, хуже продаются 3–4-комнатные. Еще хуже – дорогие загородные дома, коттеджи.

Немного упал спрос на земельные участки, потому что приостановилось строительство. Если в 2010–2011 годах в коттеджных районах шла массовая стройка, то сейчас стало потише. В кризисное время люди не так охотно вкладывают деньги в строительство дома.

Впрочем, в Южно-Сахалинске хороших земель, на которых бы люди хотели строиться, в продаже просто нет. Все привлекательные участки уже застроены или кому-то принадлежат, а новых город не выделяет.

Иногда доходит до смешного: человек получает участок под строительство, приходит на место и видит, что там нет даже дорог, чтобы подъехать. Вырубать просеку? Это же будет незаконно. Кроме того, для стройки нужно электричество, его обещают, но когда подведут – неизвестно. И вот многодетная семья три года оплачивает аренду, а строить не может.

Если бы наши власти выделяли участки под строительство жилого дома хотя бы с техусловиями на подключение к электричеству и с подъездными дорогами, то строительство оживилось бы.

– Наблюдается ли эффект от государственных программ по развитию жилстроя?

– Да, допустим, молодежная программа, я считаю, очень хорошо работает. Также и программа по переселению из ветхого жилья. В числе моих знакомых есть молодые семьи, которые получили квартиры, государство оплачивает до 30 процентов их стоимости. Правда, жилье не в самых лучших районах, разное по качеству, но программы работают.

– Можете ли дать практические советы людям, которые хотят иметь свое жилье?

– Если полноценная семья, муж и жена, хотят приобрести квартиру, они ее приобретут. Просто нужно поставить перед собой цель и к ней идти.

Бывает, семья живет в маленькой квартире и желает увеличить свою жилплощадь. Тогда нужно обратиться в банк с таким расчетом, чтобы, например, продав свою однокомнатную квартиру и взяв ипотечный кредит, получить в итоге трехкомнатную.

Если есть, скажем, какое-то родительское жилье, можно его разделить и свою долю обратить в первоначальный капитал, обратиться в банк за ипотекой и купить квартиру побольше.

Заниматься просто накопительством сегодня нецелесообразно, потому что инфляция будет съедать сбережения. Сейчас 95 процентов квартир покупается по ипотеке, и только 5 процентов – за наличные деньги. Люди при этом переплачивают, но это себя оправдывает. Я сам взял ипотечный кредит и приобрел сыну трехкомнатную квартиру. Хорошо бы еще, если бы ставка по ипотеке понижалась, сегодня она составляет примерно 13–14 процентов.

Если у человека никакого жилья нет, а есть только желание приобрести, то придется сначала накопить хотя бы 20 процентов стоимости, чтобы получить ипотеку. Не обязательно сразу замахиваться на 3-комнатную квартиру, можно взять однокомнатную, а потом по возможности улучшать свои жилищные условия.

Не рекомендую брать потребительские кредиты под залог квартир, закладывать жилье, это чревато тем, что человек может остаться ни с чем. Это не ипотечный кредит, там другие проценты и другие условия. Хотя получить такие займы намного проще, но и проценты высокие.

А в целом – если есть желание, то всегда можно найти какой-нибудь выход. Жизнь не стоит на месте: главное – не сидеть сложа руки, и у вас все получится!