Когда ждать снижения цен на жилье на Сахалине?

Который год Сахалинская область оказывается на первых строчках всевозможных рейтингов по стоимости жилья, находясь примерно между Москвой и Санкт-Петербургом. Ни для кого не секрет, что обзавестись собственным углом в областном центре довольно трудно, если не сказать невозможно. Причина во многом кроется в островном положении региона, которое вынуждает материалы для строительства практически полностью завозить с материка. Понятно, что в результате издержки сказываются на стоимости «квадратов». Власти понимают, что решить проблему можно лишь нарастив темпы жилищного строительства.

Почему так дорого?

Перегрев на рынке жилья в регионе, когда спрос превысил предложение, случился, по мнению Алексея Колеватых, по нескольким причинам. Во-первых, сыграла роль чрезвычайно популярная «Дальневосточная ипотека». Второй момент — это сертификаты, по которым некоторые сахалинцы получают до трёх миллионов рублей выплат на приобретение жилья.

— Понятно, что на рынке есть квартиры и дороже. Но в каком ещё регионе России можно найти такие условия, когда, по сути, человек получает компенсацию до 50 процентов от стоимости. Ипотечные программы действуют давно, и деньги выделяются регулярно. И с учётом ограниченности предложений по рынку, конечно, это дало рост стоимости квадратного метра, — говорит министр.

Помимо этого, есть программы, по которым муниципальные образования выделяют деньги на первоначальный взнос. Этой поддержкой могут воспользоваться люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, инвалиды, молодые семьи, начинающие специалисты и учёные, работники бюджетной сферы. В нынешнем году на эти цели из областной казны дополнительно направлено
793 миллиона рублей (всего
1,1 миллиарда рублей за 2021 год).

И третья причина — спрос на жильё пока превышает объёмы строительства. На рост стоимости жилья на вторичном рынке повлияла и программа расселения ветхого и аварийного фонда.

— Мы стараемся строить больше. Если в 2019 году было введено 330 тысяч квадратных метров жилья, то через год показатель вырос уже до 430 тысяч. А в этом году мы поставили себе планку — ввести 500 тысяч «квадратов» нового жилья. Наша задача как курирующего ведомства — увеличить объёмы и темпы строительства. Чем больше и быстрее будут возводиться дома, тем ниже станет стоимость квадратного метра, потому что предложений на рынке первичного жилья будет больше, — считает министр.

Когда проектная документация на строительство проходит экспертизу, проверяется норматив по количеству парковочных мест. Мэрия Южно-Сахалинска рассматривает возможность сооружения многоуровневых паркингов.

Не случайная цифра

По словам главы регионального минстроя, развернуться есть где. Это перспективные районы в Корсакове, Аниве, Троицком и Новотроицком, которые по современным меркам располагаются недалеко от областного центра. Ещё есть Долинск, здесь обсуждается площадка танкового завода. На ней через механизм комплексного развития территорий планируется построить 26 тысяч квадратных метров, а на соседнем участке — ещё 18 тысяч.

Власти провели анализ по всем районам и собрали данные по наличию пригодных для строительства земель. Получили 370 участков общим объёмом 6 миллионов квадратных метров. Их нанесли на цифровую карту, чтобы любой инвестор, который хочет строить на Сахалине и Курилах, мог ознакомиться с предложениями и оценить их привлекательность.

— Это не случайная цифра. Мы понимаем, из каких площадок формируется 500 тысяч квадратных метров новостроек. Другой вопрос — мы ежедневно работаем с застройщиками по решению глобальных проблем, чтобы у них не было никаких трудностей на пути реализации этих проектов, — объясняет министр. — Потому что наша задача не только в этом году возвести такое количество жилья, но и в следующем не опускать планку ниже 500 тысяч. Уже сейчас необходимо создать задел и развернуть площадки строительства.

Алексей Колеватых подчёркивает: власти понимают, что материковым застройщикам в силу особенности логистики сложно сюда зайти.

— Не все могут выстроить правильную транспортную составляющую, которая требует больших затрат на доставку материалов на острова, — говорит министр, отмечая, что с учётом этого сейчас интерес к островам проявляют крупные игроки, которые готовы принять эти риски.

Например, две площадки прорабатываются с компанией «ПИК»: на Уюне (продолжение улицы Украинской), которая планирует начать строительство уже до 10 июля. И ввод 30 тысяч «квадратов» намечен уже в следующем году.

Наша задача как курирующего ведомства — увеличить объёмы и темпы строительства. Чем больше и быстрее будут возводиться дома, тем ниже станет стоимость квадратного метра, потому что предложений на рынке первичного жилья будет больше, - сказал министр строительства Сахалинской области Алексей Колеватых.

Соблюсти баланс

Когда «ПИК» — один из ведущих застройщиков страны — заходил на Сахалин, перед ним была поставлена задача создания дополнительных рабочих мест и материально-технической базы на острове.

— То есть это история не про то, что привезут сюда эффективных менеджеров, которые будут управлять процессом. А про создание на островах строительной базы и промышленности, что позволит снизить стоимость квадратного метра. С компанией прорабатывается вопрос запуска завода модульного домостроения в «Технопарке». Сейчас «ПИК» как раз доводит до завершения свою технологию и планирует строить здесь предприятие, — рассказывает министр.

По его словам, при возведении жилья нужно соблюсти баланс: дома должны быть удобны жителям, привлекательны для инвестора с точки зрения бизнеса, вписываться в общий архитектурный ансамбль города и ландшафта. По этим вопросам проходил градостроительный совет, в рамках которого приняли концепцию застройки Уюна.

В области принята программа расселения 640 тысяч квадратных метров жилья, признанного аварийным по состоянию на 1 декабря 2020 года. План на этот год — расселить 129 тысяч квадратных метров жилья.

Строить строго по нормативам

Новое жильё в Сахалинской области будет строиться с использованием инфраструктурных облигаций — механизм, разработанный правительством РФ. По сути своей это долгосрочный кредит, объясняет Алексей Колеватых. Он даёт возможность привлечь деньги под низкий (порядка трёх) процент для строительства инженерной инфраструктуры.

— В нашем случае концессионером будет выступать Корпорация развития Сахалинской области. Также сейчас заработала программа «Дальневосточный квартал», которой занимается Минвостокразвития. Они предлагают механизмы включения земель в ТОР, чтобы застройщик смог воспользоваться льготами. Дополнительно в рамках «Дальневосточного квартала» выделяются деньги на строительство социальной инфраструктуры: школ, детских садов, спортивных сооружений, — рассказывает министр.

По его словам, любая застройка планируется с учётом градостроительных норм. Ситуаций, когда идёт строительство жилья, но не решён вопрос с социально-инженерной инфраструктурой, нет. Другой вопрос, что механизмы привлечения денег для строительства школ и детсадов — разные. В зависимости от существующих условий это может быть концессия, государственно-частное партнёрство, субсидия от Минвостокразвития по программе «Дальневосточный квартал», финансирование в рамках адресной инвестиционной программы.

— Для жителя нет никакой разницы, за какие средства будет построена школа. Главное, чтобы она работала, когда он переедет туда жить. Понятно, что могут быть накладки в плане сроков строительства социальной инфраструктуры. Но мы стремимся к тому, чтобы к моменту заезда жильцов в новостройку новый квартал был обеспечен всем необходимым для комфортного проживания людей, — подчёркивает министр.

Обеспечение инженерной инфраструктурой крупных строительных площадок берут на себя власти города и области. Соответственно, эти деньги, которые в среднем составляют 10–15 процентов от стоимости жилья, уже не входят в цену одного квадратного метра. Так будут строиться Уюн и Северный городок.