Власти нашли способ снизить стоимость жилья на Сахалине. Первая стройка стартует в июле

На Сахалине фиксируют перегрев рынка жилья. Островитяне не успевают покупать новостройки, а девелоперы из-за низкого предложения поднимают стоимость квадратного метра. Губернатор Сахалинской области в отчете о деятельности правительства за 2020 год обозначил, что вопрос строительства нового жилья и расселение аварийного является приоритетным для властей. Когда остановится процесс роста цен и как быстро Сахалин обрастет новостройками – в интервью с министром строительства Сахалинской области Алексеем Колеватых.

Насколько рынок недвижимости сейчас фиксирует перегрев?

- Перегрев случился по нескольким причинам. Программа «Дальневосточной ипотеки» позволяет гражданам на льготных условиях в ипотеку приобрести жилье, и у этой программы много желающих. Второй момент – это сертификаты, по которым ряд граждан получает до 3 млн рублей выплат при стоимости квартиры в «Дальневосточной ипотеке», например 6 млн. Понятно, что на рынке есть квартиры за большую стоимость. Но в каком еще регионе России можно найти такие условия, когда, по сути, человек получает компенсацию до 50% от стоимости. И третья причина – рост спроса на жилье пока превышает рост объема строительства.  Ипотечные программы действуют давно, и деньги выделяются регулярно. И с учетом ограниченности предложений по рынку, конечно, это дало рост стоимости квадратного метра. Также программа расселения аварийного жилья добавила рост стоимости на вторичном рынке. Это все подогрело рынок жилья.

Какое вы видите решение, чтобы снизить рост цены?

- Мы стараемся строить больше. Если в 2019 году было введено 330 тысяч квадратных метров жилья, то в 2020-м - уже 430 тысяч. А в этом году мы поставили себе планку – ввести 500 тысяч квадратных метров нового жилья на Сахалине и Курилах.

500 тысяч квадратных метров жилья за год – это реально построить?

- Это же не случайная цифра. Мы понимаем, из каких площадок формируется 500 тысяч квадратных метров новостроек. Другой вопрос – мы ежедневно работаем с застройщиками по решению глобальных проблем, так, чтобы у них не было никаких трудностей на пути реализации этих проектов. Потому что наша задача не только в этом году построить такое количество жилья, но и в следующем году 500 тысяч построить. Задел для этого необходимо сделать уже в этом году и развернуть площадки строительства.

Речь идет только про стройку в Южно-Сахалинске?

- Есть проекты в Корсакове, Аниве, развиваются Троицкое и Новотроицкое. Например, в Долинске обсуждается площадка танкового завода. На ней через механизм комплексного развития территорий планируется построить 26 тысяч квадратных метров, а на соседней площадке – еще 18. Мы провели анализ по всем муниципальным образованиям и собрали данные – сколько в принципе есть площадок, пригодных для строительства. Получили 370 площадок общим объемом 6 млн квадратных метров. Их нанесли на цифровую карту, чтобы любой инвестор, который хочет строить на Сахалине и Курилах, мог ознакомиться с площадками и оценить их привлекательность.

Насколько инвесторы и девелоперы готовы и хотят заходить на рынок Сахалинской области?

-  Есть ряд местных инвесторов и девелоперов, которые спланировали работу на островах на несколько лет вперед. Что касается материковых застройщиков, то в силу особенности логистики островного региона им сложно сюда зайти. Не все понимают до конца, как выстроить правильно транспортную составляющую, которая несет под собой большие затраты на доставку материалов на острова. С учетом этого сейчас интерес к островам проявляют крупные игроки, которые готовы принять эти риски. Например, мы прорабатываем две площадки с компанией «ПИК». На Уюне, продолжение улицы Украинская, они планируют начать строительство уже в ближайшее время. Планируется, что до 10 июля стройка начнется. И ввод 30 тысяч квадратов будет уже в следующем году.

Строительство будет высотное?

- Высотное строительство будет в пределах вида разрешенного земельного участка. Есть еще определенные ограничения, которые накладывают территории вблизи аэродрома. Сейчас все вопросы успешно решены. Мы понимаем, что нужно соблюсти баланс: дома должны быть удобны жителям, привлекательны для инвестора с точки зрения бизнеса, вписываться в общий архитектурный ансамбль города и ландшафта. По этим вопросам как раз и проходил градостроительный совет, в рамках которого приняли концепцию застройки Уюна. Наша задача, как у министерства, – увеличить объемы и темпы строительства. Чем больше и быстрее будем строить, тем стоимость квадратного метра жилья будет становиться ниже. Потому что предложение на рынке первичного жилья будет больше.

Правда ли, что «ПИК» ищут среди местных строительных компаний субподрядчиков?

- Одним из условий, которое было поставлено компании, – это создание дополнительных рабочих мест и материально-технической базы на Сахалине. То есть это история не про то, что привезут сюда эффективных менеджеров, которые будут управлять строительством.  Это история про создание на островах строительной базы и создание промышленности, которое позволит обеспечить квартирами островитян и снизит стоимость квадратного метра. С «ПИКом» прорабатывается вопрос запуска завода модульного домостроения в «Технопарке». Сейчас они как раз дорабатывают свою технологию и планируют, что будут строить здесь предприятие.

То есть первая стройка будет пока на привозных материалах?

- Преимущественно материалы привозные, кроме сыпучих, окон и полипропиленовых труб. Но в дальнейшем строители «ПИКа» планируют изменить технологию, которая позволит применить индустриализацию и ускорить темпы строительства, максимально использовать возможности местных производителей и поставщиков.

Будут ли новые кварталы строиться с учетом действующих особенностей: большого количества автомобилей и нехватки парковочных мест?

- Когда проектная документация проходит экспертизу, естественно, проверяется норматив по количеству парковочных мест.  Также мы по этому вопросу постоянно общаемся с мэрией Южно-Сахалинска, которая рассматривает возможность строительства многоуровневых паркингов.

Ранее говорилось, что девелоперы будут работать по принципу облигаций…

- Да. Инфраструктурные облигации – это по сути своей долгосрочный кредит. Возможность привлечь денежные средства под низкий процент, порядка 3%, для строительства инженерной инфраструктуры. Это механизм, который разработало правительство РФ для того, чтобы регионы смогли привлекать денежные средства на выгодных условиях и строить инженерную инфраструктуру. В нашем случае концессионером будет выступать Корпорация развития Сахалинской области. Также сейчас заработала программа «Дальневосточный квартал», которой занимается Минвостокразвития. Они предлагают механизмы включения земель в ТОР, чтобы застройщик смог воспользоваться льготами территории опережающего развития. Дополнительно в рамках «Дальневосточного квартала» выделяются деньги на строительство социальной инфраструктуры: школ, детских садов, спортивных сооружений.

Что это даст в конечном итоге островитянам?

- Любая застройка планируется с учетом градостроительных норм. Ситуаций, когда планируется строительство жилья, но не решен вопрос с социально-инженерной инфраструктурой, – нет. Другой вопрос, что механизмы привлечения денег для строительства школ, садиков – разные. В зависимости от ситуации это может быть концессия, государственно-частное партнерство, субсидия от Минвостокразвития в рамках «Дальневосточного квартала», финансирование в рамках Адресной Инвестиционной Программы. Для жителя нет никакой разницы, за какие средства будет построена школа. Главное, чтобы она работала, когда он переедет туда жить. Понятно, что застройка мгновенно не появляется и где-то могут быть накладки в плане сроков строительства социальной инфраструктуры. Но мы стремимся к тому, чтобы к моменту заезда жильцов в новостройку новый квартал был обеспечен социальной инфраструктурой. Повторюсь, что под каждую площадку индивидуально подбираются свои механизмы, которые позволят наиболее быстро реализовать это.

А на стоимости жилья это скажется?

- Важный момент –  власти области или города берут на себя обеспечение инженерной инфраструктурой таких крупных строительных площадок. Соответственно, эти деньги уже не ложатся в стоимость одного квадратного метра. В среднем это 10-15% от стоимости жилья. У нас под эти условия сейчас есть два пилотных проекта: Уюн и Северный городок. Как только будут заключены концессионные соглашения по ним, мы приступим к остальным площадкам. Когда мы формировали потребность в новостройках, мы просчитали потребность в финансировании инфраструктурных решений. Ее предварительная оценка – 47 млрд рублей на всю Сахалинскую область.

Ранее власти отчитались о завершении программы переселения из ветхого жилья. Но это вызывает противоречие, потому как такие дома еще остались….

- Отчитались по завершению расселения жилья, которое признано аварийным до 1 января 2017 года. В настоящий момент принята программа на 640 тысяч квадратных метров жилья, признанного аварийным по состоянию на 1 декабря 2020 года. И это жилье тоже будет расселяться. Губернатором Сахалинской области установлен план на этот год - 129 тысяч квадратных метров жилья под расселение. Соответственно, мы работаем над тем, чтобы расселять аварийное жилье теми же темпами, что и в прошлом году. А тогда суммарно было расселено 129 тысяч квадратов.

Сформированы ли какие-то льготные предложения по ипотеке для жителей Сахалинской области?

- Есть «Дальневосточная ипотека» в разных банках 1-2%, есть «Сельская ипотека». Это условия, которые сложно себе представить в центральной части России. Помимо этого, есть программы, по которым муниципальные образования ведут отбор граждан и выделяют средства на первоначальный взнос. Речь идет о помощи отдельным категориям граждан, куда входят граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, инвалиды, молодые семьи и молодые специалисты, молодые ученые, работники бюджетной сферы. По проведенным отборам, в зависимости от предъявленной потребности, предусматривается финансирование из бюджета области и муниципальных образований. В текущем году на эти цели из бюджета области уже дополнительно направлено 793 млн рублей (всего 1,153 млрд).