На Сахалине предприниматель отсудил у аэровокзала полмиллиона переплаты аренды за выступы у потолка

В своем иске в Арбитражный суд региона ипэшник потребовал взыскать с арендодателя 537 тысяч рублей.  неосновательного обогащения. Он представил документы о том, что на основании договора аренды с сентября 2023-го по февраль 2024 года оплатил аэровокзалу 3,9 млн руб., исходя из расчета 5 тыс. руб. за 1 квадратный метр в месяц при площади помещения 130 «квадратов». Однако, ознакомившись с техническим планом здания, который был составлен только в феврале 2024 года, Ким Дю Ен узнал, что фактически площадь арендуемого им помещения составила 112 квадратных метров. Получается, аэровокзал брал с него ежемесячно лишние 89,5 тысяч рублей, а за все время аренды и набежало больше полумиллиона.

Юрист аэровокзала с иском не согласился, заявив, что, согласно проектной документации, акту приема-передачи и договору аренды площадь спорного помещения составляет 130 «квадратов». В спорной ситуации разбиралась судья Наталья Аникина. К делу есть небольшая предыстория.

Первоначально, в декабре 2022 года аэровокзал «Южно-Сахалинск» заключил договор о сдаче в аренду помещения на втором этаже здания нового аэровокзала с компанией «Про-Биз Сахалин». По договору, компания-арендатор должна была достроить здание, которое было уже готово на 83%. Аэровокзал же обязался ввести его в эксплуатацию до 30 марта 2023 года и поставить на кадастровый учет, зарегистрировав право собственности до июля 2023-го. После ввода здания в эксплуатацию арендатор «Про-Биз Сахалин» мог уже использовать помещение по целевому назначению, сделав ремонт за свой счет. При этом аэровокзал и «Про-Биз Сахалин» согласовали перечень ремонтных работ и их стоимость. После подписания Акта приема-передачи помещения арендатор принимал на себя обязательства по оплате аренды — 650 тысяч рублей в месяц.

Однако сроки ввода здания в эксплуатацию затягивались, и арендатор сменился. Вместо «Про-Биз Сахалина» им стал индивидуальный предприниматель Ким Дю Ен — на сей счет было заключено соглашение об уступке прав и передаче обязанностей по договору аренды.

На момент подписания договора с Ким Дю Еном готовность здания составляла уже 99,9%, однако право собственности еще не было зарегистрировано. Теперь уже аэровокзал обязался ввести здание в эксплуатацию до августа 2023 года.

Арендатор же, как и было изначально прописано в договоре, делал ремонт помещения, при этом срок сдвинулся на конец июля 2023-го. 4 августа прошлого года аэровокзал и ипэшник подписали, наконец, акт начала коммерческой эксплуатации помещения. А в феврале 2024-го кадастровый инженер Ким Ген Сук составил технический план здания, согласно которому площадь арендуемого помещения вовсе не 130, а 112 «квадратов». В начале марта предприниматель направил руководству аэровокзала претензию о расторжении договора аренды и возврате необоснованно оплаченных денег. Получив отказ, пошел в суд.

Как установил суд, на момент заключения договора аренды право собственности аэровокзала на здание и перехода прав арендатора на помещение зарегистрировано еще не было. И обязанность оплачивать аренду наступила после сдачи аэровокзала в эксплуатацию. То есть возможность определить площадь арендуемого помещения возникла на дату подписания акта начала коммерческой эксплуатации.

По заключению кадастрового инженера Веры Цыденовой от 19 июня 2024 года, площадь арендованного помещения составила 111,6 квадратных метров. Именно за нее и следовало рассчитываться. Но ранее сотрудники аэровокзала насчитали 128 «квадратов», включив в расчет выступающие у потолка (на высоте 2,85 метров!) конструкции.

«Площадь кровли, наружных галерей, веранд, террас, открытых или остекленных лоджий и балконов, а также наружных тамбуров нежилого помещения определяется в пределах внутренних поверхностей стен …без учета площади, занятой ограждением», — согласилась с доводами истца судья. То есть определять площадь помещения надо по нижним точкам внутренних стен части здания — в таком случае, по плану она и составляет 111,6 квадратных метров. Ипэшник в своих расчетах прав.

В итоге суд постановил взыскать с аэровокзала в пользу Ким Дю Ена 537 тысяч рублей неосновательного обогащения плюс 62 тысячи — проценты за пользование чужими деньгами (вдобавок они еще будут начисляться по день фактической оплаты долга) и 14 тысяч за госпошлину. В общей сложности — 613 тысяч рублей. Решение еще не вступило в законную силу.