По крайней мере, так утверждает оптимистично настроенная часть риэлторов. Хорошо информированные пессимисты склонны давать менее радужные оценки. Цены на жилье падают и уж точно в ближайшем будущем не достигнут докризисных границ, утверждают они. Разброд и шатание продолжается в среде частных собственников. Кто-то стремится продать квартиру подороже, а кто-то второпях сбрасывает цены. Словом, ситуация на рынке далека от стабильности. Но даже в этом «квадратном хаосе» от взгляда внимательного наблюдателя не укроется весьма любопытная тенденция.
– Цены в областном центре падают, – признает риэлтор (условно назовем его Юрий К). – В первую очередь это касается рынка вторичного жилья.
Действительно, если сравнивать среднюю стоимость однокомнатной квартиры в «хрущевке», расположенной в центре Южно-Сахалинска, сегодня (порядка 1 млн. 700 тыс. рублей) с аналогичным периодом прошлого года (2 млн. 300 тыс. рублей), то получившаяся в итоге разница (600 тыс. рублей) кажется весьма убедительной. С ценовой разницей среди «двушек» и «трешек» приблизительно та же ситуация. Конечно, данные эти примерные, но, тем не менее, говорящие. А говорят – нет, буквально кричат они об одном – рынок вторичного жилья в областном центре перенасыщен предложениями, при значительном снижении спроса. Почему так произошло? Попробуем разобраться.
Итак, как в золотые докризисные денечки, о которых с тоской вспоминают многие, так и сегодня основными факторами влияния на ценовую политику на рынке недвижимости остаются транспортные расходы, затраты на подведение коммуникаций, на оформление документов и высокая себестоимость самих работ. Но все это касается новостроя. Для вторичного жилья, давно себя окупившего, при формировании цены главную скрипку играет решение собственника. Захочет собственник продать квартиру за 1 рубль – и продаст. Захочет за 1 миллиард – не продаст, но хоть душеньку потешит.
А если серьезно, то и тогда, и сейчас, начиная заполнять пустой ценник, здравомыслящий собственник, как и риэлторские агентства, в первую очередь обращает внимание на текущий спрос.
Еще год назад спрос формировал большой заказ со стороны работников нефтегазовой отрасли, а также поддерживаемый высокими ценами на все ту же нефть уровень доходов части населения. В основном имеющей прямое или косвенное отношение к углеводородам. Жили нефтяники не тужили, снимая или покупая жилье за умопомрачительные суммы. Но с тех пор многое изменилось.
Завершились активные работы по первым двум «Сахалинам». В частности, по оценке Главного финансового управления обладминистрации, налоговая прибыль проекта «Сахалин-1» в 2011 – 2012 годах будет равна нулю. «Сахалин-2» перешел из фазы развития в режим функционирования, и трудозатраты снизились. Построен и действует завод СПГ в Пригородном. Новые проекты, вроде газопровода Сахалин–Хабаровск–Владивосток, несмотря на свою безусловную значимость, требуют также куда меньшее количество специалистов. И означенный «ресурс» потихоньку-полегоньку расползается по иным локациям. Да и кризис, будь он неладен, ударил будь здоров. Если не по кошелькам сахалинцев (с ними пока все в порядке, говорит статистика), то по мозгам точно.
Как отмечает председатель комитета экономики Сахалинской области Сергей Карпенко, в 2009 году общий объем денежных доходов населения региона предполагается в сумме 171 млрд. рублей, то есть на 10, 4 проц. больше, чем в 2008 году. Однако тратить заработанное островитяне стали с куда большей оглядкой. В том числе и на рынке недвижимости.
– С какой стати я буду покупать квартиру сейчас, когда пройдет несколько месяцев – и она будет стоить на 10, а то и 20 процентов меньше? – рассуждает снимающий комнату в областном центре 22-летний Анатолий Сивомехов. – Спешить не буду. Тем более слышал, будто в 2010 году в Южно-Сахалинске планируется масштабное жилищное строительство. Это еще больше уронит цены. Тогда и посмотрю, что брать и за какие деньги.
Строительство, о котором слышал молодой человек, не просто планируется, оно уже началось. Помимо действующей целевой программы «Развитие массового жилищного строительства в Сахалинской области на 2006–2010 годы и на период до 2015 года», запущена программа «Повышение сейсмоустойчивости жилых домов, основных объектов и систем жизнеобеспечения в Сахалинской области на 2009 – 2013 годы и на период до 2017 года».
Кроме того, благодаря разработанному в региональной администрации комплексу мер по поддержке лесной отрасли, которые войдут в программу массового жилищного строительства, в области ежегодно будет увеличиваться количество дешевых и качественных деревянных домов. Вполне вероятно, отмечают эксперты департамента лесов, что существующая стоимость строительства деревянного жилья под ключ уложится в установленный Министерством регионального развития норматив стоимости квадратного метра (около 41 тыс. рублей). Это еще более уронит цены, как на новые, так и на старые квартиры.
Нельзя сказать, что в риэлторских конторах областного центра не понимают ситуации. Понимают, и стараются извлечь из нее максимум выгоды.
– Сегодня многие риэлторы занимаются откровенной спекуляцией, – отмечает Юрий К. – Для примера, еще в августе 2009 года цены на вторичное жилье были в среднем на 200 тыс. рублей ниже, чем сейчас. Чем вызван осенний взлет цен? Никто вам честно не ответит. Не признаваться же в собственной жадности.
Благодаря игре на повышение или понижение спекулянты от недвижимости продолжают извлекать прибыль из, казалось бы, теряющей финансовую привлекательность для них сферы. В любом случае продать одну квартиру по завышенной цене им гораздо выгоднее, чем три – по цене объективной.
Но не меньшая проблема в том, что примеру риэлторов начинают следовать еще не забывшие про нефтяные годы собственники. Действия этих игроков-любителей, как правило, вовсе лишены всякой грации. Взвинчивая цены «на авось», они, если есть такая возможность, способны месяцами ждать у моря погоды. А дальше в действие вступает фактор жадности. То есть – если кум продает свинью втридорога, то чем я кума хуже? И даже прежде сохранявшие признаки благоразумия продавцы начинают увлеченно пририсовывать нолики в своих старых объявлениях. Конечно, со временем спрос расставляет все по своим местам, и «квадрат прибыли» становится «квадратом убыли». Но некоторый дискомфорт от царящего на рынке хаоса покупатели все-таки испытывают.
В 2009 году планируется ввести в действие порядка 150 тыс. кв. м жилых домов.
Общий объем строительных работ в 2009 году оценивается в размере 45 млрд. рублей.
По различным сценариям в 2010 году объем подрядных работ должен составить от 41,1 млрд. до 44, 8 млрд. рублей.
К 2012 году планируется ввод в эксплуатацию 225 тыс. кв. м жилья.