В одной плоскости

– СРО «ЖКХ-Групп» – крупнейшее на Дальнем Востоке объединение, второе по численности в России. В него входит более сотни управляющих компаний, которые трудятся в Хабаровском, Приморском и Камчатском краях, Республике Саха (Якутия), Сахалинской области. Сейчас мы устанавливаем отношения с Магаданской и Амурской областями.

«ЖКХ-Групп» возглавляет работу над стандартами деятельности управляющих компаний, которые в дальнейшем будут обязательны на территории всей страны.

Наше объединение готово помочь собственникам жилья, научить грамотно отстаивать свои интересы, выстраивать требования к управляющим компаниям. Можно, к примеру, создать центр, который будет принимать работы, выполненные компанией в каждом доме. Специалисты проверят и смету, и качество услуги. Тогда жильцы будут знать, за что они платят деньги.

Кстати, эксперты СРО продвигали законопроект о внесении поправок в Жилищный кодекс.

– Документ направлен прежде всего на установление контроля в сфере управления многоквартирными домами как со стороны органов государственной власти, так и со стороны самих собственников помещений. Более того, закон уточняет вопросы ответственности владельцев квартир, а также управляющих организаций и товариществ собственников жилья (ТСЖ) за нарушение своих обязательств. Для ТСЖ законом уточнены права и обязанности не только членов товарищества, но и тех собственников жилых или нежилых помещений, которые не входят в состав товарищества.

Что же касается обязательств управляющих организаций, то здесь тоже появился ряд новшеств. В первую очередь принятый закон конкретизирует порядок и перечень документов, которые обязана представить управляющая компания по требованию жильца.

Немало изменений претерпела и сфера жилищно-коммунальных услуг. Например, законом установлено, что льготы по оплате таких услуг предоставляются лишь тем гражданам, у которых нет аналогичной задолженности.

В законе есть такие изменения, которые, откровенно говоря, порадовали. Четко разведены понятия «текущий ремонт» и «капитальный ремонт». Теперь это – две разные статьи расходов. Поэтому, чтобы утвердить план работ по капремонту, необходимо согласие двух третей собственников от всего их числа. Решение же о текущем ремонте принимается простым большинством от общего количества голосов.

Нельзя не отметить поправку, касающуюся определения общего имущества в многоквартирном доме. Стало предельно ясно, какие помещения им являются. Могу привести немало примеров, как подвалы, технические этажи и чердаки повсеместно распродавались за копейки без ведома жильцов. Сегодня жильцы вправе через суд вернуть ранее незаконно переданные в индивидуальную собственность помещения общего пользования.

Но самая существенная поправка, с моей точки зрения, сделана в отношении минимального перечня работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Ныне собственники имеют законные основания требовать от своей управляющей компании исполнения всего перечня указанных видов работ. И это, считаю, правильно. У них появился еще один рычаг контролировать деятельность своей управляющей организации.

Хотя всех нюансов в этой сложной сфере, конечно, не учтешь. И все случаи жизни в законе не пропишешь. Может возникнуть ситуация, при которой сами жильцы будут препятствовать реализации законодательства.

– Отнюдь. Возьмем такой случай. Затопленный канализационными водами подвал и ветхая протекающая кровля беспокоят исключительно жильцов нижних и верхних этажей. А остальным собственникам помещений, то есть большинству, эти проблемы, как говорится, до лампочки. Им важнее привести в порядок подъезд и благоустроить двор. И когда большая часть жильцов выступит за косметический ремонт подъезда, средств на замену коммуникаций в подвале и новую крышу не останется.

Тем не менее по закону названные работы должны быть проведены, поскольку от этого зависит безопасность жизни и здоровья собственников.

– А кто будет финансировать ремонтные мероприятия, если деньги уже потрачены? Управляющая компания?

– Это сделает тот, кто обязан произвести минимальный перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. А вот с того, кто должен все это профинансировать, к сожалению, спроса нет. Поэтому управляющим компаниям и товариществам нужно тесно сотрудничать, дружить со своими собственниками, ведь интересы обеих сторон должны лежать в одной плоскости – это создание комфортных условий для проживания.

– Поправки в ныне действующий Жилищный кодекс позволили внести эту строчку в графу «текущий ремонт». Ресурсоснабжающие организации будут решать проблему сбора средств через управляющие компании.

– Каким образом изменения в законе повлияют на выбор способа управления?

– В непосредственное управление разрешается теперь вступать только тем собственникам, в доме которых меньше 12 квартир. А в тех домах, где количество квартир превышает дюжину, собственники помещений могут избрать любую из форм управления общим имуществом многоквартирного дома.

Таким образом, отдать предпочтение непосредственному способу управления может теперь не большинство, как это было прежде (50 проц. +1 голос «за»), а четверть жильцов.

– Ныне по закону это запрещается. В какой-то степени такая норма обезопасила жильцов. Они перестанут быть жертвами недобросовестного отношения правления ТСЖ к своим обязанностям, которое – что греха таить – еще проявляется.

Собственникам помещений предписано выбрать способ управления своим многоквартирным домом и соответственно в течение 10 дней со дня сдачи жилого здания в эксплуатацию поставить у руля орган.

А если жильцы не уложились в срок и не определились, то муниципалитет обязан организовать открытый конкурс. Его победитель становится управляющей организацией данного дома и будет обслуживать жилое здание до тех пор, пока собственники не изберут управляющую организацию самостоятельно. Теперь, кстати, закон запрещает организовывать так называемые кустовые ТСЖ, объединяющие несколько многоквартирных домов. Исключение составляют лишь те дома, земельные участки которых граничат друг с другом и общее число квартир в которых не превышает 30.

Таким образом, закон реализует идею: «один дом – одно ТСЖ». Поправка значительно упрощает выход из уже существующего кустового товарищества собственников жилья.

– Собственникам тех многоквартирных домов, где ТСЖ не созданы, предоставляется возможность избрать совет дома либо домовой комитет. По большому счету, такое было и прежде, но именно в обновленном Жилищном кодексе это право четко прописано.

Избрание совета или домкома не урезает права общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме. Совет призван упростить решение оперативных вопросов по управлению жилфондом. А в их числе – оформление актов выполненных услуг и работ, требование снижения платы при нарушении качества коммунальных услуг, представительство в суде в интересах собственников помещений...

Идея создания дополнительного контролирующего органа сама по себе хороша. Но собственникам нужно быть очень внимательными в утверждении состава совета. Кто застрахует жильцов, выбравших членов совета, от недобросовестности последних? Никто, кроме самих собственников.

В заключение отмечу, что в Жилищный кодекс внесено немало изменений, которые можно обсуждать не один день.