На счёт безопасности

Банк проследит

— Счёт эскроу — это специальный банковский счёт, который используют для безопасного проведения расчётов. Покупатель кладёт на него деньги, банк их временно блокирует. Продавец сможет забрать деньги только тогда, когда выполнит прописанные в договоре обязательства: передаст право собственности, переоформит машину, растаможит груз. Банк выступает независимым посредником и следит за соблюдением всех условий сделки, — рассказывает заместитель управляющего Отделением Банка России по Сахалинской области Иван Когут.

Договор эскроу позволяет передавать деньги, ценные бумаги или любое движимое имущество. Этим счётом могут пользоваться как частные лица, чтобы, например, купить квартиру у строительной компании, так и организации, которые нередко используют эскроу для оплаты товаров и услуг.

Открытие счёта эскроу

Чтобы открыть эскроу-счёт в банке, человеку потребуется только паспорт. Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в каждой финансовой организации — свой пакет документов.

Подписывают договор на открытие счёта эскроу три стороны сделки: покупатель, продавец и представитель банка. В документе прописывается, при каких условиях стороны получат желаемое — сумму денег в обмен на объект, товар или услугу. Также в договоре указывают срок его действия.

Затем покупатель вносит на счёт эскроу сумму, указанную в договоре. Продавец выполняет условия договора и предоставляет в банк подтверждающие документы, например, выписку из Единого государственного реестра недвижимости или договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре.

Последний этап — получение денег. Банк переводит средства со счёта эскроу на счёт продавца либо по его желанию выдаёт наличные. Если в обозначенные сроки продавец не приносит подтверждающие документы, банк закрывает счёт и возвращает деньги покупателю.

— По закону, вплоть до момента расчёта деньги на эскроу принадлежат тому, кто их внёс. А после — тому, в чью пользу открыт счёт. Момент расчёта наступает, когда продавец выполняет условия, прописанные в договоре, — объясняет Иван Когут.

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив?

Эти варианты во многом похожи. Расчёты проходят безопасно —за этим следит банк. При выполнении всех условий продавец точно получит деньги, а покупатель — права на имущество. Кроме того, эскроу, ячейка и аккредитив гарантируют сохранность денег. Это намного надёжнее, чем держать крупные суммы дома.

При этом у эскроу есть свои преимущества. Во-первых, человеку не нужно снимать крупные суммы наличных с банковского счёта и переживать за их сохранность. Во-вторых, экономия: открытие эскроу может быть дешевле аренды ячейки или оформления аккредитива. Обычно банки берут доли процента от суммы на счёте, но иногда открытие эскроу оказывается бесплатным.

Ещё один весомый аргумент в пользу эскроу — защита счёта государственной системой страхования вкладов. Максимальная сумма возмещения по таким счетам для сделок с недвижимостью — 10 миллионов рублей, стандартная выплата — 1,4 миллиона рублей. При этом деньги на аккредитивах и в ячейках не застрахованы государством.

— Счета эскроу — это альтернатива банковской ячейке, которая является своего рода сейфом в банке, и аккредитиву — специальной форме расчётов между покупателем и продавцом. Эскроу-счёт отлично подходит для покупки или продажи чего-то дорогого: недвижимости, автомобилей или любых других ценностей, — поясняет Иван Когут.

Выбор банка для сделки

Для приобретения готового жилья, машин или других дорогих вещей можно открыть счёт в любом банке, который занимается этим видом сделок.

При покупке квартиры по договору долевого строительства по закону расчёты должны проходить исключительно через счёт эскроу. Застройщик сам предложит надёжный банк из специального перечня на сайте Банка России. В этот список включены финансовые организации, которые имеют право обслуживать долевое строительство.

Если вы планируете купить частный дом, то и в этом случае расчёты с подрядчиком лучше проводить через эскроу. Найти строительную организацию, которая принимает оплату через защищённый счёт, можно на сайте государственной корпорации ДОМ.РФ. Там же есть список банков-посредников, которые могут открыть эскроу или выдать ипотеку на строительство.

Строящееся жильё

Самое главное преимущество договоров эскроу — исключение рисков потери денег и жилья. Строительные компании сами заинтересованы в том, чтобы сдать объект в срок. Застройщик получает деньги покупателей за многоквартирный дом только после сдачи объекта. Подрядчик за возведение частного дома — лишь после регистрации заказчиком прав собственности на недвижимость.

— Компании почти всегда берут кредиты на строительство в том же банке, который открывает людям счета эскроу. Поэтому заказчик стремится вовремя завершить проект, чтобы не переплачивать проценты по долгу и быстрее забрать деньги с эскроу, — поясняет Иван Когут

Другой важный момент — банковский контроль расходов строителей. Кредитор следит за тем, как компания использует заёмные средства. Траты должны быть целевыми: организация просто не может пустить деньги на строительство другого объекта и оставить людей ни с чем.

— Действительно, раньше взносы участников долевого строительства нередко уходили на завершение старых проектов застройщика. А на тот дом, за который заплатили дольщики, суммы уже не хватало. Благодаря эскроу сейчас ситуация поменялась. Теперь таких схем застройщики себе позволить не могут, — объясняет эксперт.

Даже в случае проблем со стройкой или банкротства подрядчика человек легко вернёт свои деньги со счёта эскроу. С 1 марта этого года его можно использовать и при строительстве частного жилья. Причём заказчик вправе расторгнуть договор досрочно, если его не устроило качество дома. Правда, придётся оплатить использованные материалы и выполненные работы. Но все остальные средства вернутся.

• Расчёты проходят безопасно — за этим следит банк. При выполнении всех условий продавец точно получит деньги, а покупатель — права на имущество.

Данные

10 миллионов рублей — максимальная сумма возмещения по счетам эскроу для сделок с недвижимостью по системе страхования вкладов.

1,4 миллиона рублей — стандартная выплата.

С 1 марта этого года счёт можно использовать и при строительстве частного жилья.

Акцент

Застройщик получает деньги покупателей за многоквартирный дом только после сдачи объекта. Подрядчик за возведение частного дома — лишь после регистрации заказчиком прав собственности на недвижимость.

Автор: Дарья Агиенко