Время покупать?: эксперт рынка недвижимости рассказал о ситуации на Сахалине

— Иосиф, доброе утро! Не так давно вы побывали на большой конференции в Тюмени. Я так понимаю, она была посвящена как раз теме недвижимости.

— Да, мы с ведущими экспертами рынка недвижимости страны встретились на конференции в Тюмени. Обсуждали актуальные тренды, делились новостями и прогнозами. Говорили о новостройках, готовом жилье, строительстве частных домов — в общем, обо всем, что волнует сегодня желающих купить жилую недвижимость. Несмотря на сложную экономическую ситуацию, позитивных новостей тоже хватает. Так что с удовольствием отвечу на ваши вопросы.

— Жилье — это то, что волнует каждого. Все мы хотим жить лучше, комфортнее, тем более, когда в семье появляются дети. Но возможности, в том числе и по ипотеке, сейчас ограничены, получить льготный кредит стало сложнее. Есть ли какие-то позитивные новости в этой сфере?

— Ну, смотрите, сейчас прям предметно про какие-то программы рассказывать не буду, обозначу общие тренды. Жилье — это базовая потребность, и она всегда будет актуальна. Что происходит сейчас? Рынок сужается за счет того, что ипотека ограничена, госпрограммы урезаны. Это значит, что, во-первых, накапливается отложенный спрос. А во-вторых, тех предложений, которые есть сейчас на рынке, становится больше. Продавцы готовы торговаться, становятся более гибкими и по ценам, и по программам. Выбора больше, цены где-то заморожены, где-то даже снижены. Это главный тренд. Вторая важная вещь: если ждать, когда ставки по ипотеке пойдут вниз, тот самый накопленный спрос выстрелит, начнется ажиотаж, цены вырастут, и вы, по сути, купите ту же самую квартиру, но дороже, пусть и с более выгодной ипотекой.

Если у вас есть наличные — сейчас самое время покупать. Сейчас время покупателя, время торговаться. Мы это проходили уже не раз. Рынок ипотеки на Сахалине активно развивается с 2006 года. Вспомните 2009 год, валютные риски, рынок заморозился, потом взлетел, цены дико росли. Потом 2014-й, пандемия, 2022-й… Циклы всплеска и падения становятся короче, но суть не меняется — цены на недвижимость существенно не падают. Те, кто успел купить квартиру в период затишья, но под высокие проценты, потом рефинансировались, выходили на более выгодные условия. Сейчас повторяется та же самая история. До конца года, скорее всего, ситуация кардинально не изменится. Разве что, сейчас есть сезонный спад.

Банки адаптируются, они не могут не выдавать кредиты, и поэтому, несмотря на заморозку льготных госпрограмм, предлагают более гибкий подход. Например, комбинированная ипотека: берут льготную программу, которая заканчивается шестью миллионами (максимум для нашего региона), к ней прибавляют еще — до 15 миллионов, например. Сбербанк делает такую комбинированную ипотеку: 6 миллионов — льготные деньги (под 2%, если это семейная ипотека), остальное — коммерческие, почти под 20%. В итоге получается 15 миллионов под среднюю ставку 12-13%. Это и есть средняя ставка по ипотеке за последние 20 лет. Да, ставка высокая, но, когда вы приходите к профессионалам, они подбирают более точечные решения. Есть еще инструмент рассрочки. Застройщики тоже идут навстречу, соглашаются на такие условия: вы платите только 10-20% — и все, а остальные 80% — по факту сдачи дома. Да, вы берете на себя обязательства, есть риск, что вы не накопите нужную сумму. Зато не платите за ипотеку на период стройки. Я сейчас говорю не только про Сахалин. Эта схема работает во многих регионах. На Сахалине тоже есть застройщики, которые ее используют, и сейчас она будет набирать популярность.

В целом, если вы живете в арендном жилье, два платежа не тянете, но у вас есть какое-то небольшое накопление — вы можете зафиксировать себе квартиру, зафиксировать цену. Об этом нужно узнавать у профессионалов рынка. В этом наше преимущество: мы — первое агентство недвижимости в стране по объемам, нам больше 20 лет. Не нужно думать, где какие банки, какие застройщики в каком городе. В одно окно приходишь и тебе все рассказывают.

На нас влияет информационное поле, которое убеждает нас в невыгодности покупки недвижимости именно сейчас. Но не стоит отказываться от своей мечты и потребностей. Тем более, что сейчас можно найти более выгодные предложения по цене.

— Конечно, обращение к профессионалам — хорошее решение. В агентстве подберут выгодные варианты, помогут сэкономить, поторговаться. Но услуги агентства платные. 

— Смотрите, если говорить о строящемся жилье, новостройках, то покупатель ничего не платит агентству. Мы подбираем варианты, исходя из потребностей клиента: район, цена, этажность, и предлагаем на выбор разные объекты. У нас есть договоренности с застройщиками. Тут человек ничего не платит, но он в одном месте получает всю информацию по стройкам того города, в котором он хочет приобрести квартиру. При этом мы работаем не только в Южно-Сахалинске. Наша компания представлена более чем в 250 городах России и 15 странах мира, и там везде есть физически наш офис.

Что касается готового жилья, то здесь предусмотрены комиссионные. Но они, как правило, окупаются за счет скидок и бонусов, которые агентство предоставляет клиентам. К тому же, агент всегда выторгует более выгодную цену, а также предоставит вам максимум полезной информации. Поиск подходящего жилья — это большая работа, и она стоит своих денег, я вас уверяю.

— Вы говорили за эфиром о том, что агентству неважно, по какой цене будет продана квартира.

— Конечно, цена — это дело продавца и покупателя. Наша задача — помочь им найти друг друга и провести сделку максимально быстро и выгодно для обеих сторон. Мы тут только проводники, которые помогают решить все организационные и юридические вопросы, согласовать финальную цену, обсудить условия — например, оставить ли мебель в квартире, на какой срок продавец хотел бы остаться в квартире после продажи. Мы помогаем сторонам договориться, выступаем в роли переговорщиков, ведь не все люди умеют четко и понятно доносить свою позицию. Наша задача — сделать процесс купли-продажи комфортным и безопасным.

В условиях нестабильного рынка важно отслеживать все изменения и искать нестандартные решения. Когда ключевая ставка была 4-5%, получить ипотеку и купить квартиру было намного проще. Сейчас ситуация изменилась, рынок очень динамичный, мы постоянно следим за новостями. Поэтому лучше прийти и узнать всю информацию лично.

— А вот сейчас на рынке какая ситуация? Больше продавцов или покупателей?

— Сейчас больше продавцов, конечно. Давайте так, скажу по-другому: население же не изменилось, количество продавцов и покупателей осталось прежним. Просто покупатели сейчас живут в информационном поле, где постоянно говорят о высоких ставках. И они выжидают. То есть, тех, кто готов покупать прямо сейчас, стало меньше. Но потенциально они никуда не делись. Этот спрос накапливается. Вспомните, как было с ипотекой до 2009 года: все росло, потом кризис, рынок заморозился, потом ставки начали снижаться — и снова рост, все побежало вверх. 2014 год — опять кризис и так далее. Все эти всплески подтверждают: накопленный спрос никуда не делся.

— Вот человек понимает, что ему нужна квартира. Имеет ли смысл подождать до конца 2024 года, может, цены снизятся? Или даже до начала 2025 года? Есть ли какие-то прогнозы, как изменится рынок? Или если квартира нужна прямо сейчас, не стоит ждать?

— Практика показывает, что если есть потребность в жилье, то ее нужно решать, а не откладывать. Конечно, если денег совсем нет, даже на первоначальный взнос, и вы не подходите ни под одну программу, то придется ждать. Но если квартира нужна, например, для родственника, и вот она продается, условно, на соседней площадке — завтра ее может уже не быть, особенно, когда ставка снизится, и количество предложений резко уменьшится. В этом вся суть. К тому же, у вас будет возможность рефинансировать кредит, когда ставки снизятся. Конечно, если сейчас вы не тянете платежи, то это не вариант. Можно подумать о строительстве дома или рассрочке от застройщика.

Есть еще люди, которые сейчас говорят: «Зачем покупать недвижимость, когда у меня депозит под 19-20%?» Да, сейчас это выгодно, но придет момент, когда ставки по депозитам упадут, а квартиры начнут расти в цене. И если у вас депозит на длительный срок, вы не сможете быстро переориентироваться. Поэтому сейчас разумно часть денег держать на накопительных счетах, чтобы вовремя сориентироваться.

— Многие сейчас, например, не продают квартиры, а сдают. И получают хорошие деньги. Это выгоднее, чем продавать?

— Если все правильно подсчитать, то эти деньги на вкладе принесли бы больше, чем покупка квартиры. Инвесторы, которые рассматривают недвижимость только как инструмент для вложения, сейчас действительно предпочитают депозиты. И это сейчас выгоднее, чем покупать квартиру. Но важно поймать момент, когда ситуация начнет меняться. Как только это произойдет, нужно будет оперативно переключиться на недвижимость, пока накопленный спрос не начал давить на рынок, и он не превратился из рынка продавца обратно в рынок покупателя. Но мы не знаем точно, когда это произойдет.

Ранее Sakh.online писал, что жителям Сахалинской области предложили Дальневосточную ипотеку без первого взноса. Однако такая опция сделает заем на 800 тысяч рублей дороже.