В Сахалинской области сохраняется один из самых стабильных рынков долевого строительства в стране: сроки ввода объектов не срываются, а незаконные схемы пресекают надзорные органы. О том, как работает защита дольщиков и когда стоит обращаться в прокуратуру, рассказал начальник управления по надзору за исполнением законов, соблюдением прав и свобод граждан Андрей Кучин.

— Здравствуйте, Андрей Алексеевич. Сегодня говорим о долевом строительстве. Для начала поясните, кто такие дольщики и почему им нужна правовая защита?

— Дольщики — это участники строительства недвижимости. Это могут быть и граждане, и организации. Они вкладывают деньги в будущие объекты — чаще всего в жилье. По сути, они финансируют строительство дома, который еще только планируется или находится на раннем этапе.

— То есть многие заходят в проект еще на стадии котлована?

— Да, а иногда даже раньше — когда у застройщика только есть разрешение на строительство. Закон позволяет привлекать средства граждан в рамках договоров долевого участия, но только при соблюдении установленных условий.

— В прошлом было много случаев, когда люди вкладывались в будущие дома, а стройка так и не завершалась. Какие гарантии сегодня предоставляет закон?

— Основные механизмы защиты закреплены в федеральном законе № 214-ФЗ. Он действует с 2004 года и неоднократно совершенствовался. Главные элементы: обязательная регистрация договора в Росреестре, страхование рисков, банковские гарантии, специальные фонды защиты дольщиков и механизм эскроу-счетов. Деньги хранятся на счете в банке до тех пор, пока застройщик не передаст жилье по акту.

Закон прямо запрещает привлекать средства по «серым» схемам — инвестиционным договорам, предварительным договорам купли-продажи и прочим обходным механизмам. С такими случаями мы сталкивались раньше, в том числе в Аниве в 2020–2021 годах. Тогда застройщик собрал около 15 миллионов рублей по незаконным схемам и не выполнил обязательства. По материалам проверки было возбуждено уголовное дело, назначен новый застройщик, и люди в итоге получили квартиры.

— Можно сказать, что сегодня законодательная база в этой сфере уже полностью выстроена?

— Если соблюдать закон, механизм работает эффективно. Но важна и правовая грамотность граждан. Бывает, что человек принимает «выгодное предложение» и подписывает договор, который не предполагает тех гарантий, что дает 214-ФЗ. Иногда наоборот — сам пытается обойти процедуру, чтобы сэкономить. И это тоже создает риски.

— Бывали случаи, когда недобросовестные застройщики получили реальные наказания?

— Да. Пример с Анивским объектом — самый показательный. Кроме уголовной ответственности, действует и административная. Например, в этом году в Южно-Сахалинске мы выявили застройщика, который требовал от граждан дополнительные платежи, не предусмотренные договором долевого участия. Мы добились привлечения к ответственности, а один из граждан через суд вернул свои деньги.

— Что делать дольщику, если стройка затягивается, а срок сдачи переносится?

— В первую очередь — направить застройщику претензию с требованием уплаты неустойки. Она рассчитывается по закону и начисляется до момента фактической передачи жилья. Если застройщик не реагирует, дальше — суд. Параллельно можно обратиться в Роспотребнадзор как в орган, контролирующий защиту прав потребителей.

Если договор содержит условия, которые незаконно снимают ответственность с застройщика, мы также реагируем. В отдельных случаях подготавливаем гражданам проекты исков.

— Когда дольщику стоит идти в прокуратуру?

— Не нужно ждать, пока ситуация обострится. Претензию застройщику можно отправить и самостоятельно, и одновременно обратиться в прокуратуру. Иногда проблемы скрыты: например, застройщик заключает дополнительные соглашения лишь с частью дольщиков, формально не нарушая сроки. Такие ситуации мы выявляли — в том числе в Аниве. Благодаря вмешательству объект был достроен и введен в эксплуатацию.

— Какова ситуация в регионе сейчас? Есть ли пострадавшие дольщики?

— В области сегодня строят 11 организаций, в работе — 38 объектов. Реестр проблемных домов пуст. Нарушений сроков ввода и передачи квартир нет. Мы продолжаем надзор: в этом году выявили около 30 нарушений, в прошлом — 60. Но эти вопросы носят, как правило, частный характер.

В целом Сахалин на федеральном фоне выглядит очень достойно. На совещаниях и по сообщениям СМИ мы видим, что проблем в других регионах значительно больше.

— Спасибо за подробные разъяснения. Судя по всему, долевое строительство сегодня стало гораздо безопаснее, чем 10–20 лет назад.

— Да, правовая база и контроль действительно позволяют минимизировать риски. Но главное — внимательно читать договор и не стесняться обращаться за помощью в прокуратуру или другие надзорные органы.