Эксперты: несмотря на цены выше 20 млн рублей, на Сахалине элитных квартир нет

Будет ли в дальнейшем на Сахалине сформирован сегмент элитного жилья, зависит от многих факторов.

Ремонт дорогой и несовременный

«Максимум, что мы видим в островном регионе, — это ниши уровня „комфорт плюс“, либо бизнес-класс», — подчеркнул спикер.

Причин тому несколько. Для начала, в регионе еще не сформирована потребность со стороны самих покупателей — 99 процентов покупателей из-за высокой стоимости квадратных метров не готовы к дополнительным факторам удорожания. Кроме того, квартиры «эконом» с ценовой планкой до 6 млн рублей в новостройках попадают под льготные ипотечные программы.

Во-вторых, островные застройщики не намерены инвестировать в строительство и раскрутку такого жилья, оплачивать дополнительные сервисы, разнообразие инфраструктуры — срок окупаемости немалый, непонимания на этом пути со стороны покупателей на первых порах будет уйма. В общем, игра не стоит свеч.

«Продать подороже хотят все, и ради этого идут самым простым путем: в списке — дорогостоящий дизайнерский ремонт, бытовая техника. Между тем у сегмента элитной недвижимости есть четкие критерии. Один из главных — приватность и полная безопасность, вы не должны сталкиваться в коридоре с соседями, двор должен быть огорожен от присутствия посторонних. Обязательны высокие видовые и локационные характеристики, дополнительные сервисы — консьерж, лифт для посетителей и прислуги, бассейн, спа или салон красоты для жителей дома», — подчеркнул Герасимов.

Одного ремонта слишком мало

На этаже дома бизнес-класса — не больше четырех-шести квартир, высота потолков — не ниже трех метров. Столичные риелторы называют обязательным набором спальни со своими ванными комнатами и просторными гардеробными, сервисные зоны для персонала и прочие помещения для прислуги… Некоторые аналитики «элитки» при анализе элитной недвижимости по сравнению с предыдущим десятилетием уже включают в перечень до 200 параметров: от локации и архитектуры до наличия персональных террас и дровяных каминов. И если в список входит лишь пара-тройка параметров — локация, дом и ремонт — такую квартиру с элитной просто не соотнесут. 

«Зачастую у владельцев какое-то свое представление о стоимости квартиры из-за сделанного когда-то дорогого, но уже совсем не современного ремонта, и оно непоколебимо. Такие квартиры обычно очень долго ищут своего покупателя. Нам знакомы клиенты, которые заявляют стоимость квартир в Южно-Сахалинске на уровне 27–30 млн рублей при реальной рыночной цене 20–21 миллион. И продают такую недвижимость, как правило, очень долго — от нескольких месяцев до полутора-двух лет», — добавил эксперт.

«К сожалению, часто владельцы, продающие квартиры по цене выше рынка, преследуют одну-единственную логику — окупить вложения и еще немало заработать, отсюда завышенные цены и ремонт, который по большому счету никому не нужен. Потому что под себя предпочитают делать что-то настолько эксклюзивное, что другим людям просто не подходит. У нас была одна такая квартира с фиолетовой итальянской очень дорогой сантехникой. Раковина, биде и унитаз казались необыкновенными владельцу, их установившему, но совершенно неприемлемыми для всех остальных. Их логика ясна: за эти же деньги, а то и дешевле, покупатель в таком случае желает сделать ремонт сугубо по своим предпочтениям. Так и случилось — клиенты покупали соседние квартиры с предчистовой отделкой на 7 млн дешевле и делали собственный дизайн. Готовый ремонт — это вообще отголосок квартир эконом-класса, чтобы покупатель входил в размер лимита по ипотеке и больше не тратился», — добавила эксперт по недвижимости Краснодарского края и Республики Крым Юлия Верзилова.

Необычные проекты — гарант для инвестиций

И если закрытой территорией в элитном микрорайоне уже никого не удивишь, на просторах России владельцы уже давно идут дальше очерченных границ комфорта внутри дома.

«В элитном микрорайоне может быть благоустроено собственное озеро или река, по индивидуальному проекту построен детский сад в заданном архитектурном стиле, лифты с голосовым управлением… да что угодно. К примеру, в Краснодарском крае цена квадратного метра стандартной квартиры — от 150 до 180 тысяч рублей, элитной — от 280 тысяч. Главная тенденция последних проектов — разработка проекта, который дает возможность владельцам квартир вообще не покидать микрорайон: сходить в тапочках в офис на первом этаже, посетить магазин, прогуляться в парке, заглянуть на коворкинг, а затем вернуться домой. Куда-то выезжать и стоять в пробках давно никто не хочет», — добавила Юлия.

В этом году рынок элитного жилья на материке в принципе переживает рекордный подъем — и не зря: состоятельные россияне, прекратившие зарубежные инвестиции, ищут, куда вложить деньги на просторах страны без особых рисков, и в основном — в крупных городах и мегаполисах. По оценкам консалтинговой мировой компании Knight Frank, в России цены на элитную недвижимость только за два года подскочили на 25%.  

«Если проект удачный, и застройщик угадал со всеми параметрами, то элитный дом в среднем строят за 3–4 года. В этот период стоимость квартиры может существенно вырасти. Либо такую квартиру можно сдавать и окупить стоимость в течение нескольких лет. Также риелторы-специалисты по элитной недвижимости имеют в своем арсенале предложения по покупке элитной квартиры в ипотеку с последующей оплатой квартиросъемщиками», — подчеркнула иногородний эксперт.  

Просчеты застройщиков — немодное место, отделка, формат, перебор с роскошью или ценой — растягивают сделки с реальным покупателем на долгие годы. И эта аксиома сейчас вполне применима к некоторым из сахалинских строительных компаний, которые назначают стоимость квадратного метра по 300 тысяч рублей. 

«В этом случае нужно существенно скорректировать цену — до реальной рыночной. Плюс со временем на Сахалине все же должны появиться интересные проекты, претендующие на премиальность. За микрорайоном „Зима“ в ближайшие годы должны построить пятиэтажки клубного типа с соответствующей инфраструктурой. По крайней мере, сейчас заинтересованность инвестора в реализации этого проекта есть. Если он появится, то и будет первым на Сахалине многоквартирным элитным жильем», — завершил Денис Герасимов.  

Эксперты прогнозируют в ближайшее время рост спроса на объекты премиального класса по всей стране. Недвижимость по-прежнему остается одним из самых популярных способов сохранить и преумножить сбережения — и это отличный вариант при высокой ключевой ставке ЦБ РФ. Но смогут ли сахалинские девелоперы перестроиться под этот тренд и пойти дальше массового сегмента, причем удачно, пока большой вопрос.