Дом лучше квартиры? — Эксперт по недвижимости рассказал о рынке коттеджей на Сахалине

— Здравствуйте, Вячеслав. Скажите, каковы главные преимущества частного дома?

— У каждого типа жилья есть свои плюсы и минусы. Говоря о частном доме, нельзя не отметить важное преимущество — изоляцию. В таком доме живешь только своей семьей, соседей нет, как и шума за стенкой или сверху. Вдобавок у вас — своя придомовая территория, где можно без проблем припарковать автомобиль. Для семей с детьми частный дом особенно удобен. Можно спокойно гулять с малышами, не спуская коляску с пятого этажа. Родители могут быть спокойны, отпуская детей на улицу: им не придется далеко уходить со двора. Даже для грудничков все проще — мама может поставить радионяню и заниматься делами, пока ребенок спит во дворе. В хорошую погоду родители с удовольствием проводят время вместе с ребёнком на свежем воздухе.

Размер участка зависит от потребностей жильцов. Кто-то ценит возможность выращивать свои овощи и ягоды, для кого-то важна зеленая зона для отдыха. Для хозяйственных людей часто интересен вариант купить побольше земли, чтобы разбить сад. Участок должен быть минимум десять соток, а то и больше, если позволяет бюджет.

Для молодых людей, как правило, важны большая территория с газонами, беседками, баней и гаражом. Но здесь нужно быть реалистами. Стоит подумать, готовы ли вы к уходу за большим участком. Не имея опыта жизни в частном доме, можно не учесть все нюансы, связанные с его содержанием. Чтобы оценить, сколько труда нужно вложить в поддержание порядка, стоит сначала попробовать пожить в таком доме. Участка в восемь соток будет вполне достаточно, чтобы обустроить и лужайку перед домом, и место для парковки автомобиля. Все остальное — это дополнительные заботы. Надо покупать газонокосилку, искать место для ее хранения, решать вопрос со скошенной травой. Поэтому, планируя большую территорию, оцените заранее, по силам ли вам будет уход за ней.

Если дом построен по индивидуальному проекту, то можно сделать его максимально комфортным именно для вашей семьи. Ты ведь сам планировал расположение комнат, верно? Все предусмотрел для собственного удобства: кухню, детские, гардеробные, санузлы — в общем, обустроил все, как надо.

Безусловно, дом предоставляет больше пространства по сравнению с квартирой. Даже небольшой домик имеет площадь около ста квадратных метров, в редкой квартире такая площадь. А двухэтажный дом может иметь все двести квадратов. В этом главное преимущество дома — большая площадь, включая подсобные помещения и даже встроенный гараж, где можно хранить вещи. Это большое удобство для хозяйственных людей. Зачастую весомым аргументом в пользу дома становится наличие большой собаки или нескольких животных. Если рассматривать частный дом с точки зрения здоровья, то для тех, кто стремится к активному образу жизни, он станет настоящим раем. Можно взять лопату и заняться работой во дворе — это движение, причем на свежем воздухе.

Но для тех, кто привык после рабочего дня сразу ехать домой и не имеет сил или желания заниматься чем-то еще, частный дом может стать обузой. Такие люди не захотят тратить время на поддержание порядка во дворе, и со временем незначительные проблемы могут превратиться в более серьезные.

— По вашему рассказу можно сделать вывод, что частный дом подходит для большой семьи или для любителей работать с землей. Но насколько он подойдет одинокой женщине?

— Для женщины это может быть слишком сложно. Дом требует постоянного внимания и обслуживания. Управляющая компания в многоквартирном доме возьмет на себя устранение проблем после ветра, повредившего что-то во дворе. Но в частном доме все заботы ложатся на плечи хозяина, включая уборку снега зимой и поддержание всех систем в рабочем состоянии. Все это требует времени и сил.

Плюс в квартире все системы централизованы: водоснабжение, канализация, отопление. При любой неполадке достаточно вызвать управляющую компанию. В частном же доме большинство систем автономны, начиная от собственной скважины и заканчивая насосами и фильтрами. Все эти элементы требуют регулярного обслуживания и замены, что добавляет еще одну заботу владельцу.

— Какова стоимость частных домов на Сахалине?

— Цены варьируются в широком диапазоне, но в среднем стоимость квадратного метра составляет от 80 до 150 тысяч рублей. При этом современные дома с качественной отделкой могут достигать цены и выше 150 тысяч рублей.

Если говорить о полной стоимости дома, то средняя цена сегодня около 15–16 миллионов рублей. За эти деньги можно приобрести дом площадью 120–150 квадратных метров, расположенный на окраине города или даже за его пределами. Конечно, встречаются и более дорогие объекты, однако спрос на них невелик. Большие площади теряют актуальность: люди понимают, что их обслуживание слишком дорого и трудоемко.

Хочу отметить, что еще несколько лет назад расценки были совсем другими. Все изменилось после введения санкций и курса на импортозамещение. Стоимость рабочей силы и строительных материалов возросла, инфляция сыграла свою роль. Теперь дома свыше 300 «квадратов» не пользуются спросом, хотя цена за «квадрат» там ниже — 50–60 тысяч рублей за метр. Конечно, и за 80 миллионов, и за 100 миллионов рублей на рынке Сахалинской области можно найти предложения, но такие объекты остаются нишевым продуктом, массового интереса они не вызывают.

— А за 11-12 миллионов можно дом купить?

— Раньше дома за 10-12 миллионов рублей было не найти, а сейчас это возможно, хотя все равно придется рассматривать варианты на определенном расстоянии от города. Ведь даже внутри ценового сегмента от 7 до 12 миллионов не получится отыскать очень хороший дом или хотя бы расположенный в ликвидном районе. Скорее всего, либо постройка будет плохого качества, либо местность окажется неперспективной с точки зрения последующей продажи или сдачи в аренду.

— Есть еще какие-то факторы, которые влияют на стоимость?

— Их множество. В первую очередь, конечно, это локация. Если в районе есть возможность подключения к центральному отоплению и водоснабжению, это одна ситуация. А если нет, то совсем другая — приходится бурить скважину.

В черте города стоимость будет выше, так как там уже имеется готовая инфраструктура. В отдаленных районах, где нет ни школ, ни детских садов, цена будет значительно ниже. Также важны технические условия подключения коммуникаций, качество постройки и характеристики местности.

Один из главных ценообразующих факторов — материал, из которого построен дом. Как говорится «Мой дом — моя крепость», и в качестве строительного материала для надежного дома больше всего подойдет камень или бетон, каркас может быть из газоблока или теплоблока.  Нужно учитывать регион: если в Москве выбор материалов большой, то в Сахалинской области самый ходовой — газоблок. Хотя его нельзя назвать идеальным материалом, он вполне подходит для строительства. Существует несколько марок газоблока: Д500, Д600 и Д700. Марка определяет характеристики блока: плотность, крепкость и теплопроводимость. Чем выше марка, тем лучше.

Теплоблок с несущими перегородками, внутренними и внешними, уже не так популярен, а шлакоблок и вовсе уходит в прошлое, хотя кто-то еще умудряется строить из него дома. Раньше этот материал использовали очень активно.

Что касается монолитного строительства, то не советую тратиться на него. Материал состоит из бетонной арматуры, к которой сложно крепить что-либо. Это требует усилий и специального оборудования. Вместе с тем монолитные дома — самые дорогие, следующие в цене — каменные и кирпичные, затем из газоблока и, наконец, дерева. Из дерева у нас тоже строят, но преимущественно выбирают более дешевые варианты. Дома из бруса имеют массу преимуществ, например, хорошо держат тепло, но у нас чаще возводят каркасные конструкции, обшитые ОСП. Внутри помещают утеплитель, но такой дом сложно назвать полноценным жильем. Однако это отличный выбор для тех, кто стеснен в средствах.

— Есть ли на Сахалине коттеджные поселки с типовыми домами?  В каких населенных пунктах можно купить дома?

— Коттеджные поселки на Сахалине часто представляют собой отдельные закрытые территории, где построено не более двух–трех домов. Обширного архитектурного ансамбля с единым стилем в регионе нет. Исключение составляет разве что поселок для иностранцев «Зима», возведенный в районе «Земляничные холмы». Здесь все продумано до мелочей: дома в одном архитектурном решении и едином стиле, у каждого дома есть своя лужайка, порядок на улице, все почтовые ящики установлены снаружи.

Что касается престижных районов Южно-Сахалинска и окрестностей, то среди них можно выделить «Грушевый сад», «Земляничные холмы», «Американская деревня» — эти локации находятся рядом.

Другой элитный район — «Зима 3/1», расположенный напротив ТЦ «Бубль Гум».

В целом, «Октябрьский» тоже считается неплохим местом, хотя и не самым престижным для частного сектора. Конечно, кто-то может возразить, что приобретение частного дома за 20–30 миллионов рублей в непосредственной близости от города того стоит. Но с точки зрения уединения и экологии «Октябрьский» не оправдывает ожиданий. Частные дома в этом секторе расположены так, что об обособленности говорить не приходится. Там смог, плохая экология.

Существуют и другие популярные места, например, поселок Лиственничный, где дома уже построены и пользуются спросом. Это связано с тем, что подведен газ, а люди в настоящее время придают большое значение этому фактору. Важными критериями выбора жилья являются удобные подъездные пути, обеспечивающие легкий доступ к дороге, особенно к федеральной трассе.

Северные районы не имеют перспектив развития. Например, в Новой деревне, Новоалександровке, Луговом и других местах — много частных домов, но эти варианты я не считаю удачными для покупки.

Если человек хочет уединения, то ему могут подойти районы между Корсаковым и Южно-Сахалинском, там активно строят дома. В частности, вдоль Охотской трассы между Южно-Сахалинском и Охотском, а также в Мицулевке. Но эти районы не для семей, в которых есть дети.

Таким образом, выбор места жительства должен исходить из индивидуальных потребностей и предпочтений каждого человека, а не только привлекательных цен и возможности использования льготной ипотеки. Прежде чем принимать решение о покупке дома, тщательно взвесьте все «за» и «против». Не гонитесь за низкой ценой и не особо верьте на слово обещаниям продавцов и риелторов. Помните, что вы получите именно то, за что заплатили.