Дорогая ипотека: может ли на Сахалине рухнуть рынок жилья?

Спрос упал на треть

Не так давно семья Ксенофонтовых купила новую двухкомнатную квартиру на «Большой полянке» в Дальнем. Свое гнездышко, признаются, выбирали по нескольким параметрам — малоэтажная застройка и закрытый двор без машин. Чтобы когда юная Алиса подрастет, спокойно отпускать ее гулять. Забот с покупкой жилья не возникло. Помог региональный застройщик.

«Очень быстро все оформили, помогли во всех вопросах», — отрапортовал глава семьи по имени Евгений.

За последний год таких «счастливчиков» с ключами от новых квартир стало меньше. В регионе отмечают спад продаж недвижимости. Примерно на 30%. Причина номер один — высокая стоимость квадратных метров. Здесь ничего нового: удорожание материалов плюс островной фактор. Доставка морским путем — дело все более накладное. Еще полтора года назад купить однокомнатную квартиру можно было за 6 миллионов. Сейчас за эту сумму сложно найти на первичном рынке даже маленькую студию.

«Со стороны клиентов могу сказать, что чаще всего не хватает на первоначальный взнос. За это мы очень благодарны правительству Сахалинской области, что сейчас поддерживают и молодые семьи, участников СВО в рамках гарантийных писем. Это помогает, приобретаются квартиры в новостройках», — рассказала о субсидии на первоначальный взнос в 400 тысяч рублей представитель строительной компании Виктория Квон. К слову, пока его действие распространяется на заявления льготных категорий сахалинцев до 30 июня 2026 года, и будет ли пролонгировано на второе полугодие 2026-го — неизвестно.

Дорогая моя ипотека

Но бизнес есть бизнес. Хочешь продавать — будь гибким. Застройщики меняют форматы жилья под запросы людей. По словам экспертов, это признаки зрелого рынка, а не кризиса.  «Порядка 70-80% продаж у застройщика сейчас идут через агентские каналы. То есть работают агенты — специалисты, которые знают рынок, которые могут что-то посоветовать, найти человека, решить вопрос с ипотекой, грубо говоря, с бюджетом определиться и уже привести к одному или другому застройщику. И вот если застройщик хорошо работает с агентами, то у него в принципе продажи нормальные», — прокомментировал руководитель агентства недвижимости Денис Герасимов.

По данным агентства «Ключ к недвижимости» сегодня, когда цены растут в геометрической прогрессии, не у каждой семьи есть возможность внести полный первоначальный взнос для покупки квартиры по льготным ипотекам, а некоторые и вовсе не подходят под льготные ставки. Именно поэтому некоторые застройщики идут навстречу и предлагают рассрочки на первоначальный взнос, а иногда и всю стоимость квартиры в рассрочку без переплат. В Южно-Сахалинске так поступают три жилых комплекса.

Например, если квартира стоит 8,7 млн рублей, покупатель подходит под Дальневосточную ипотеку, банк одобряет ему сумму 6 млн под 2%, на первоначальный взнос есть материнский капитал 900 000 рублей и гарантийное письмо от минсоцзащиты на 400 000 рублей. Математика простая: из 8,7 млн у покупателей есть 7,3 млн рублей. Не хватает 1,4 млн. Именно эту сумму в рассрочку на 18 месяцев и готов дать. Можно разбить эту сумму равными платежами, а возможно, за это время покупатель продаст позже что-то из своего имущества и закроет этот «хвостик» (например, авто или земельный участок).

«Есть также варианты покупки тем, кто не подходит под льготную ипотеку, тогда они могут внести 20% от стоимости квартиры, а остальную сумму закрывать равными платежами в течение трех или пяти лет, в зависимости от того, какой срок предлагает застройщик. Если мы рассматриваем Владивосток, то максимальный срок 36 месяцев, если Краснодар, то срок составит до 5 лет. А есть еще варианты приобретения квартиры в прекрасной солнечной стране Таиланд с рассрочкой до 9 лет», — добавил Герасимов.

На Сахалине каждый год строят одинаково

В регионе заверяют: строительство пока не приостанавливают, продолжают возводить и социальные объекты, и жилье. За последние годы к работе на островах приступили сразу несколько крупных застройщиков. Один из них работает над проектом в Корсакове. Сложностей здесь немало, начиная с дорогой логистики, завершая медленными продажами. Последнее связано с тем, что в Корсакове, кроме глубоководного порта, нет крупных производственных предприятий, и большая часть жителей работают в областном центре. И все же по сравнению с Южно-Сахалинском стоимость квадратных метров здесь существенно ниже. На это и делают упор при продаже.

«Каждую неделю доступны брокер-туры на объект, я их провожу сама. Кроме того, работают с целевыми аудиториями наши „продажники“. Мы работаем и по Дальневосточной ипотеке, и по сертификатам для молодых семей и участников СВО. Все меры поддержки, которые в регионе предусмотрены для районов области, все доступны», — подчеркнула заместитель руководителя проекта «Сердце Сахалина» Маргарита Каширина.

В 2025 году на Сахалине выдано свыше 5 тысяч ипотечных кредитов. Ввели более 400 тысяч «квадратов» жилья, немного превысив план.

«Мы не гонимся за показателем в миллион квадратных метров, потому что демографически нам это не нужно. Но по вводу жилья мы считаем самым главным — не снижать показатель по расчету на душу населения. По России у на 13-й показатель. Это очень хороший показатель», — рассказала заместитель министра строительства Сахалинской области Татьяна Соловьева.

В этом году план по вводу жилья — 399 тысяч квадратных метров. Эксперты уверены — на них найдется свой покупатель. Главное –  выстроить баланс между доступностью жилья и устойчивостью рынка. Инструментами для этого служит «Дальневосточная» и «Семейная» ипотеки. И откладывать покупку не рекомендуют — два последних десятилетия так или иначе показывали только рост цен, снижения не будет, несмотря на все чаяния потенциальных покупателей. Значительное удорожание вообще неизбежно через год-два.

Покупатель вернется, но цены вырастут

«Когда ключевая ставка начнет снижаться, скажем, ниже планки в 15% годовых — отложенный спрос вернется, а новых квартир к тому времени будет меньше. Дефицит жилья в 2027–2028 годах может существенно сказаться на стоимости недвижимости. Если пока просто нужен инвестиционный инструмент, рассмотрите варианты покупки квартиры у моря — на новых территориях РФ, здесь тоже действует ипотека под 2% годовых, цены пока существенно ниже», — завершил Денис Герасимов.