Как не стать жертвой недобросовестных застройщиков: советы для жителей Сахалина и Курил

Спрос растет, проблемы тоже

Спрос на частные дома в островном регионе растет в геометрической прогрессии. Причины очевидны: во-первых, пандемия 2020 года внесла свои коррективы в современную реальность. Многие продолжают работать удаленно и предпочитают домашний «офис». Во-вторых, стоимость квартир в городе часто превышает затраты на строительство собственного дома. В-третьих, у многих по-прежнему преобладает желание жить ближе к природе. Поэтому желание иметь свой дом становится все более популярным среди сахалинцев.

Однако вместе с этим растет и теневой сектор. Многие «строительные бригады» и «частные подрядчики» работают без регистрации ИП и юридического адреса. Зачастую у таких исполнителей нет квалифицированных специалистов. Именно среди них чаще всего происходят нарушения.

Как действуют недобросовестные застройщики

Фальшивые документы и разрешения

Застройщики нередко подделывают разрешения на строительство или вовсе обходятся без них, надеясь, что заказчик не станет проверять документы. Некоторые используют чужие кадастровые номера или утверждают, что «разрешение не требуется», если «дом не выше двух этажей».

На деле это приводит к серьезным последствиям: дом невозможно ввести в эксплуатацию, получить прописку или подключить газ и электричество.

«Дом под ключ» за миллион — заведомо заниженная смета

Классическая схема — предложить низкую цену, чтобы привлечь клиента. Например: «Дом 100 кв. м всего за 1,8 млн рублей». Но после подписания «договора» начинаются дополнительные расходы: фундамент оказался на болотистой почве, внезапно выросли цены на материалы, потребовалась техника и так далее.

При этом договор составляют максимально неопределенно или ограничиваются устной договоренностью.

Подмена строительных материалов

Еще один распространенный прием — использовать дешевые и некачественные материалы вместо оговоренных. Например, вместо газобетона кладут пеноблок, а вместо новой кровли — покрытие с других объектов. Эти «сюрпризы» заказчик обнаружит уже только после завершения работ или при проверке эксперта. 

Бросают стройку и исчезают

Самый грубый, но, увы, нередкий случай: подрядчик получает аванс или большую часть стоимости дома и исчезает. Телефоны отключены, офис закрыт, ИП ликвидировано. Заказчик остается с недостроенным объектом на участке: коробка без крыши или фундамент, с кучей мусора.

Реальная история

Сахалинцы Кристина и Алексей Ким приобрели участок в уединенном месте и задумали построить двухэтажный коттедж. Они хотели, чтобы дом включал террасу и просторное место для детских игр. Семья оформила ипотеку на шесть миллионов рублей, а Алексей получил выплату в размере 1,8 миллиона, которую они передали подрядчику. 

Однако застройщик выполнил лишь часть работы: возвел стены и исчез. Он перестал отвечать на звонки и исключил все остальные возможности связи. Теперь Кристина и Алексей с трехлетним ребенком вынуждены выплачивать ипотеку за недостроенный дом, живя в съемной квартире. Если дом не будет сдан в эксплуатацию, банк значительно повысит процент по кредиту.

Правоохранительные органы знают о более чем 40 пострадавших от этой строительной фирмы. По предварительной информации, сотрудники организации получили около 200 миллионов рублей, но на большинстве объектов даже не начали строительные работы.

Как обезопасить себя при строительстве дома 

Проверяйте подрядчика до заключения договора

Прежде чем поручить строительство дома кому-либо, важно убедиться в надежности компании или частного застройщика. Вот несколько шагов, которые помогут вам в этом:

• проверьте ИНН и ОГРН на сайтах ФНС и ЕГРЮЛ. Так вы сможете наверняка убедиться, что организация официально зарегистрирована;
• изучите судебную историю подрядчика на сайте или в картотеке арбитражных дел. Узнайте, были ли у него конфликты, особенно связанные с некачественным строительством;
• поищите отзывы в социальных сетях, на форумах, в сервисах и на картах. Именно там люди делятся реальными историями;
• попросите подрядчика предоставить адреса своих предыдущих объектов и возможность связаться с его бывшими клиентами. Надежный исполнитель не уклонится от этого запроса.

Договор — не формальность, а ваша защита

Никогда не доверяйте устным договоренностям. Даже если строитель — «свой человек» или обещает сделать «дешевле, без документов». Это прямой путь к потере денег. В договоре обязательно укажите:

• подробный план работ с описанием каждого этапа — от закладки фундамента до финишной отделки;
• точные сроки выполнения каждого этапа, а не просто «до конца лета»;
• смету с подробным объяснением расходов: сколько, когда и за что вы платите;
• ответственность сторон: что будет, если подрядчик затянет сроки или использует материалы не по договору;
• условия расторжения договора и возврата денег.

Также приложите к договору проектную документацию, план участка и график платежей. Обязательно сохраняйте копии всех документов.

Контролируйте процесс — стройка требует внимания

Многие проблемы можно предотвратить, если держать руку на пульсе:

• фиксируйте все этапы работы на фото и видео;
• ведите строительный журнал: фиксируйте, кто, что и когда делал;
• пригласите независимого технического эксперта для проверки «скрытых работ»: фундамент, проводка, кровля, утепление. Это может стоить недешево, но сэкономит деньги на переделках;
• оплачивайте работу поэтапно и по безналичному расчету — это дисциплинирует подрядчика и служит прямыми доказательствами выполнения обязательств.

Никогда не платите больше, чем фактически выполнено. Не поддавайтесь на уговоры «давайте авансом, все будет хорошо».

Используйте эскроу-счета

В современных условиях это важный инструмент для защиты прав дольщиков. Принцип их работы прост: деньги не остаются у застройщика, а хранятся в специальном банковском счете. Застройщик не может воспользоваться этими средствами, пока не будут выполнены определенные условия — прежде всего, регистрации доли инвестора в готовом объекте.

Такие условия формируют настоящую финансовую дисциплину. Застройщик получает деньги поэтапно, подтверждая выполненные работы

Что делать, если вас обманули?

Если подрядчик бросил стройку, исчез с деньгами или выполнил работы с серьезными нарушениями — действуйте решительно. Соберите доказательства: договор и приложения к нему, переписку (в том числе в мессенджерах и на почте), чеки, квитанции, банковские переводы, фото- и видеоматериалы. Со всей собранной информацией обратитесь в полицию. Напишите заявление о мошенничестве или присвоении денежных средств. Опишите все обстоятельства, укажите, как и когда передавали деньги. Затем подавайте иск в суд. Это может быть иск о взыскании неустойки за нарушение сроков, иск о возмещении убытков или иск о расторжении договора и возврате средств. Если работы выполнены некачественно, закажите строительную экспертизу и потребуйте компенсацию за переделку.

Построить дом — это не только мечта, но и большая ответственность. Некачественные работы, отсутствие договора, поспешные авансы — все это может обернуться серьезными потерями. Доверяйте не словам, а документам. Ответственный подрядчик не откажется от договора, будет готов к проверке и открыт к общению. Если что-то кажется подозрительным, обратитесь за советом к юристам, инженерам или другим заказчикам.

Дом — это надолго, и он должен быть надежным, прочным, основанным на крепком фундаменте и твердых законах.