Риелторы: на Сахалине рынок квартир не обвалился из-за дальневосточной ипотеки, центру не повезло

Насколько упали продажи?

«Средний размер ежемесячного платежа по ипотеке взлетел до рекордных 80 тысяч рублей. Многих такая сумма пугает, и она действительно неподъемна для среднестатистической сахалинской семьи, решившейся на улучшение жилищных условий. Поэтому с каждым клиентом я в последние полгода работаю индивидуально — неоднократно просчитываю все возможные варианты. Если дорого, то ждем», — рассказала независимый риелтор Анна Елагина.

Причем ждут не удешевления стоимости квартир — чудес, увы, ждать не приходится, а именно внедрения новых ипотечных продуктов с льготной процентной ставкой для различных категорий граждан, либо падения ставки ключевой.

«Падение на самом деле началось еще с прошлого года. Напомню, что ипотечные продукты на вторичном рынке выдавали под 8%, разницу до реальной процентной ставки банкам субсидировали власти. Но в бюджете не предусмотрено такого объема финансовой помощи», — добавил руководитель сахалинского агентства «Ключ к недвижимости» Денис Герасимов. Для сравнения специалист привел в пример рынок недвижимости в Центральной части России — из-за отмены льготной ипотеки и как такового отсутствия ипотеки дальневосточной проседание идет на уровне 60%.

«Объем ипотечного кредитования в 2025 году снизится на 20–30% по сравнению с 2024 годом — по прогнозам ВТБ минимум на 20%, по оценке АКРА — до 30%. В январе 2025 года число ипотечных сделок упало почти на 40% по сравнению с январём 2024 года На первичном рынке Москвы и других крупных городов доля ипотечных сделок снизилась на 15–17 процентных пунктов, а в целом по России торговля ипотекой упала на 35% относительно 2024 года», — привел цифры генеральный директор сахалинского филиала АН «Этажи» Евгений Любимкин. И отметил, что пока только дальневосточная ипотека не дает окончательно похоронить рынок жилой недвижимости в регионе.

Герасимов же отметил, что ипотечные продукты и дальше будут ужесточать. К примеру, возможно, в скором времени взять квартиру по семейной ипотеке в соседнем регионе станет невозможно: председатель Совета Федерации РФ Валентина Матвиенко предложила такую выдавать только в субъекте РФ по месту регистрации.

«Дорогую базовую ипотеку, если покупатель себе может это позволить, брать можно и сейчас. А после — подать заявку на рефинансирование», — отметила эксперт по жилой недвижимости Анна Елагина.

Цена за метр

Согласно нормативам Минстроя РФ, во втором полугодии 2025 года каждый квадратный метр жилплощади в Сахалинской области оценен на уровне 157 173 рубля, ранее стоимость была зафиксирована на уровне 154 тысяч рублей. Минимальный разрыв в первую очередь связан с тем, что островные цены давно зашкаливают, им больше особо некуда расти, когда живой спрос под большим вопросом.

«Себестоимость жилья на Сахалине из-за сложной логистики не дает возможности держать гибкие цены. И это ни для кого не секрет. Сейчас мы четвертые в стране по дороговизне квадратного метра», — добавил Герасимов.

И для сравнения тем же приказом цена «квадрата» новостройки в Чукотском автономном округе составляет почти 264,5 тысячи рублей. В соседнем Приморском крае стоимость такая же, как на островах. Немного дешевле — до 160 тысяч рублей будет стоить метр жилья в Хабаровском крае.

В среднем по стране эта стоимость за полгода доросла с прежних 107 тысяч рублей до 113 тысяч. Причем рекордным стал взлет цены на новостройки в Москве — теперь покупателям вместо прежних 176 тысяч рублей придется выкладывать все 198.

Но эта стоимость, напомним, обозначена государством и во имя поддержания льготных и ипотечных продуктов для значимых категорий населения. Цены реальные в противовес эталонным начали двигаться вниз.

«С мая по июнь текущего года во всех регионах страны стоимость квадратного метра понизилась на 0,9–1,6%. И Сахалин — не исключение», — внесла ясность Елагина.

«В 2025 году рынок нестабилен: цена на жилье может не расти, а даже просесть», — согласился Любимкин.

«Реальная цена давно много выше официальной — меньше 200 тысяч рублей за квадратный метр в этом году уже не продает почти никто», — не согласился с расчетами Герасимов. Только из-за доставки морем себестоимость сразу вырастает на 20%.

Сахалин материку — рознь

«Рынок жилой недвижимости Сахалина имеет свои особенности, обусловленные географическим положением, климатическими условиями, экономической ситуацией и миграционными потоками. Основной спрос сосредоточен в Южно-Сахалинске — административном и деловом центре региона. В остальных городах и поселках рынок менее активен из-за оттока населения и слабой экономической базы. Ключевые сегменты жилой недвижимости: это первичный рынок, преимущественно в Южно-Сахалинске, где основные застройщики предлагают квартиры в монолитных и панельных домах», — охарактеризовал предложение руководитель регионального отделения АН «Этажи».

При этом уже сейчас риелторы видят, что спрос значительно превышает предложение. Согласно данным различных агентств, от общего объема новостроек на Сахалине не раскуплено и половины, а если быть точными, то реальные продажи составили лишь 36%. При этом застройщики твердо намерены штамповать квадратные метры и дальше, насытив рынок еще и еще… В 2026 году Сахалин может столкнуться с излишком предложения жилых площадей: в регионе строят около 183 000 м², но распродана примерно треть от вводимого жилья — это сигнал о слабом спросе на новое жилье. Ранее о такой болевой точке заявляли в ДОМ.РФ.

Анна Елагина же считает, что априори все форматы недвижимости на Сахалине находят своего покупателя, просто клиенты стали требовать большего комфорта, но на него не всегда хватает средств. Тогда берут, на что хватает. Покупатель стал требовательным и капризным, требуя самых современных стандартов и отказываясь от морально устаревшего жилья. Отсюда — перекосы.

«Застройщики — это же коммерческие предприятия. Они все зависимы от прибыли, поэтому и строят то, что быстрее улетает, а это однокомнатные квартиры и студии, двухкомнатные встречаются чуть реже, „трешки“ — еще реже из-за невысокого спроса. Давайте вспомним, раньше на этаже строили по одной квартире — однокомнатную, двухкомнатную и трехкомнатную, теперь на четыре подъезда дома только в одном может быть стояк с трехкомнатными квартирами», — пояснила риелтор.

Третью и четвертую причины называет руководитель «Ключ к недвижимости». Эксперт видит значительное проседание в продажах в отставании рынка как такового — на Сахалине люди до сих пор покупают и продают жилье без помощи специалиста, просто размещая объявление в интернете, — это раз. Два — застройщики не привыкли к определенной конкуренции и соответствующему уровню гибкости для клиента.

«В Хабаровске и Владивостоке 70% сделок проходит через специалиста, который занимается всеми вопросами — вплоть до помощи с ипотекой. У нас люди до сих пор верят, в том числе застройщики, что все придут и купят у них сами. При этом покупатели зачастую даже не понимают, где и как им взять первоначальный взнос. Соответственно, сделка проваливается. Владельцы же ставят свою цену, скажем, 15 млн рублей — просто они так хотят, и с тем, что реальная цена жилья ограничивается 10 миллионами, считаться не хотят — пусть стоит столько, сколько простоит», — добавил эксперт.

«На острове ни один из федеральных застройщиков не работает с рассрочками. Разве такое возможно на материке?» — задается риторическим вопросом Анна Елагина.

И приход игроков федерального уровня ситуацию не изменил — если на материке застройщики выстраивают готовые продукты, проявляют лояльность к скидкам и различным программам, то на Сахалине эта лояльность почему-то иссякает. В наборе предложений — только, увы, стандартные программы продажи, без учета индивидуальных запросов. Эксперты прогнозируют, что их приход разве что к 2026 году «перегреет» рынок предложениями, и тогда каждый начнет бороться за свои продажи, роняя цены на метры.

Кто покупает?

Также в последние два-три года, с ростом числа тех же военнослужащих, которые за приличные деньги заключают контракты с Минобороны РФ, серьезно изменился портрет среднестатистического покупателя. Точнее сказать — прежний четкий портрет российской семьи вовсе стерся, и за квартирами приходят самые разные люди.

«В последние несколько лет портрет покупателей стёрся по всем категориям. Почему? — Потому что приходят клиенты, которые раньше бы никогда не обратились… Это многодетные семьи, получающие приличные выплаты на покупку квартиры и гашение, это уже 3 млн рублей, участники спецоперации… Да вообще кто угодно. Сейчас такой период, когда невозможно прогнозировать, готов человек купить квартиру или нет. Бывает, приходят простые люди и выбирают квартиру огромной квадратуры бизнес-класса. Жизнь-то она продолжается — люди все так же женятся, разводятся, заканчивают школу — и сейчас абитуриенты все увереннее заказывают родителям жилплощадь в подарок, умирают, получают наследство… Просто такой период, когда выстреливают непрогнозируемые варианты», — сообщила эксперт Анна Елагина.

Риелтор конкретизировала, что раньше клиент приходил уже нацеленным на покупку, он сам мог изучить рынок предварительно и понимал, на что именно ему рассчитывать. За два-три года стало в разы больше тех, кто только зреет к покупке, либо не совсем понимает, как распорядиться собственным доходом. И находит короткий и надежный путь — обратиться к риелтору и вложить в недвижимость.

Для таких эксперт Евгений Любимкин рекомендует учесть ряд важных моментов. Первый из них — покупка квартиры под дальнейшую краткосрочную аренду, ведь этот сегмент на Сахалине за год прибавил в весе целых 40% — туристов и трудовых мигрантов на острове стало значительно больше.

«По сравнению с периодом 10-летней давности покупатели перекочевали из категории молодых семейных пар в разряд семей среднего возраста, 39–40 лет, а также инвесторов. Чаще стали покупать квартиры в ипотеку с высоким первоначальным взносом, а то и вовсе за счет собственных средств, которые сумели накопить. И эти покупатели стали не только взрослее, но и требовательнее к инфраструктуре, планировкам и в целом осторожнее…» — сообщил руководитель сахалинского отделения АН «Этажи».

Если вы приобретаете жилье в качестве инвестиции, то ставьте на ликвидность, а не на «громкое имя». Инвестиции в жильё — это не только «метры», но и локация, формат, тип дома. Ориентируйтесь на жильё до 50 м² — в центре или в районах с развитой инфраструктурой, дома с низкой плотностью застройки и удобной транспортной доступностью, планировки, подходящие для аренды (студии, «евро-двушки»), добавил спикер.

Эксперт Елагина также подметила, что на Сахалине в отличие от той же Москвы вовсе не строят квартиры-студии мизерной площади по 20–25 квадратных метров, хотя и такие, возможно, тоже бы покупали из-за приемлемой стоимости.

Что дальше?

Рынок недвижимости на Сахалине в 2025 году — это не пузырь в классическом смысле, но и сегмент, который пока не дает заметного и стабильного роста. Скорее, пока перед островитянами проходит затяжной и переломный момент, где цены еще худо-бедно держатся, но фундамент под ними уже расползается. И главный девиз для покупателей и инвесторов — осторожность и расчет, а не ажиотаж. В таких случаях, конечно, лучше обратиться к риелтору и проработать стратегию покупки, прописать целый план с возможными нюансами. 

Ближе к 2026 году многое будет зависеть от решений властей, макроэкономики и ожиданий населения.